한국 부동산 매각을 고려 중인 해외 거주자라면 반드시 체크해야 할 절차가 있습니다.
특히 미국·캐나다 거주자처럼 이민자 신분으로 한국 재산을 정리하고자 할 때는 ‘세금 신고’, ‘통장 개설’, ‘외환 반출 승인’ 등 필수적으로 거쳐야 할 관문들이 있습니다.
막연히 복잡하게만 느껴졌다면, 이번 글을 통해 반드시 필요한 서류와 절차를 순서대로 정리해 드리겠습니다. 아래에서 자세히 알아보겠습니다.
해외 거주자도 한국 통장 개설 가능
먼저 가장 많이 묻는 질문 중 하나는 “한국에 통장이 없는데 자금 반출이 가능한가요?”입니다.
결론부터 말하자면, 가능합니다. 비거주자 신분이라도 외국인 등록번호 또는 여권만으로도 통장 개설이 가능하며, 대리인을 통한 개설도 허용됩니다.
다만, 자금의 출처 증빙과 명의 일치가 매우 중요합니다.
송금 대상 자금은 반드시 본인 명의의 한국 계좌에 입금되어 있어야 세무서의 외환 반출 승인을 받을 수 있기 때문입니다.
해외 송금 전 반드시 ‘반출 승인’ 필요
한국의 외환거래법상, 1만 달러 이상의 외화 송금은 세무서의 반출 승인을 거쳐야 합니다. 이 과정에서 반드시 선행되어야 하는 것이 양도소득세 신고 및 납부입니다.
만약 양도소득세 외에 국세·지방세 체납이 있다면 반출 승인이 거절될 수 있으므로, 모든 세금 문제를 사전에 정리해야 합니다.
이 모든 서류가 확인된 이후에야 합법적인 달러 송금이 가능합니다.
양도소득세 신고 시점은 내국인과 다르다
해외 거주자, 특히 미국·캐나다 시민권자 및 영주권자는 잔금 수령 전에 양도세 신고를 먼저 해야 합니다.
이유는 ‘양도사실확인서’라는 서류를 발급받기 위해서입니다.
내국인은 매매 이후 2개월 이내에 양도세를 신고하면 되지만, 해외 거주자는 이보다 선행적으로 신고가 필요합니다.
이 확인서를 바탕으로 잔금 수령 및 등기 이전 절차가 이뤄지기 때문입니다.
현지 방문 없이도 매각 가능, ‘처분위임장’ 필수
직접 한국에 오지 않고도 부동산을 매각할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 국내 대리인을 통해 매매 절차를 진행하는 방식입니다.
이때 필요한 것이 처분위임장입니다.
위임장은 현지 공증 및 영사 확인(또는 아포스티유)을 거쳐 한국에 송부해야 하며, 이를 통해 대리인이 계약 체결, 잔금 수령, 등기 이전까지 모두 처리할 수 있습니다.
송금까지의 절차 요약
1. 한국 계좌 개설
본인 또는 대리인을 통해 비거주자 통장 개설 (신분증, 인감 등 필요)
2. 부동산 매각
매매 계약 체결 후, 양도소득세 신고 → 양도사실확인서 발급
3. 세무서 반출 승인
반출 승인 신청 (세무서) → 체납 없을 시 승인 → 본인 통장에 자금 입금
4. 미국·캐나다로 송금
은행을 통해 합법적으로 외화 송금 (세무서 승인서류, 양도소득세 납부 확인 첨부)
미국·캐나다 세무 신고도 잊지 말자
미국과 캐나다 모두 글로벌 소득에 대한 신고 의무가 있는 국가입니다. 따라서 한국에서 부동산 매각 후 얻은 소득은 해외소득으로 신고해야 합니다.
한국에서 낸 양도소득세는 외국납부세액공제로 처리할 수 있지만, 신고 누락 시 페널티가 클 수 있으므로 현지 회계사 또는 세무사와 상담을 병행하는 것이 좋습니다.
이런 분들은 꼭 확인하세요
- 한국에 오래된 부동산을 보유하고 있지만 이민 후 처리하지 못한 경우
- 직접 한국 방문이 어려운 미국·캐나다 거주자
- 가족에게 증여하지 않고 매각 후 현금화하고자 하는 경우
- 해외 생활자금 또는 투자 자금을 한국에서 반출하고 싶은 경우
해외 거주자, 특히 미국·캐나다 이민자가 한국 부동산을 매각하고 송금하려면 몇 가지 필수 절차를 거쳐야 합니다.
먼저 본인 또는 대리인 명의의 한국 계좌를 개설하고, 잔금 수령 전 양도소득세를 신고한 후 ‘양도사실확인서’를 발급받아야 합니다.
이후 세무서의 외환 반출 승인을 받아야 외화 송금이 가능하며, 미국·캐나다 세무 당국에도 해외소득으로 반드시 신고해야 합니다.
절차는 복잡해 보이지만, 순서대로 준비하면 비대면으로도 안전하게 처리할 수 있습니다.
정리하자면, 해외 거주자가 한국 부동산을 매각한 후 미국이나 캐나다로 송금하기 위해선, 통장 개설부터 양도세 신고, 세무서 반출 승인까지 단계를 철저히 따라야 하며, 모든 절차는 본인 또는 대리인을 통해 안전하게 처리할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
해외 거주자도 한국에서 통장 개설이 가능한가요?
가능합니다.
비거주자라도 외국인 등록번호나 여권 등 신분증을 지참하면 본인 또는 대리인을 통해 통장을 개설할 수 있으며, 자금 출처와 명의 일치가 중요합니다.
양도소득세는 언제 신고해야 하나요?
해외 거주자는 잔금 수령 전에 선제적으로 양도소득세를 신고해야 합니다.
‘양도사실확인서’를 발급받기 위한 전제 조건이며, 이후 잔금 수령 및 등기 이전이 가능합니다.
미국이나 캐나다로 송금할 때 반드시 필요한 서류는?
양도소득세 납부 확인서, 세무서의 외환 반출 승인서, 본인 명의의 계좌에 자금 입금 사실 등 주요 서류가 필요합니다.
이 서류들을 은행에 제출해야 외화 송금이 가능합니다.
한국 방문 없이 부동산을 매각하려면 어떻게 하나요?
‘처분위임장’을 통해 국내 대리인이 매매 절차를 대신할 수 있습니다.
위임장은 현지 공증 및 영사 확인 또는 아포스티유 인증을 받은 후 한국으로 보내야 합니다.
한국에서 낸 세금을 미국·캐나다에서도 다시 내야 하나요?
한국에서 납부한 양도소득세는 미국과 캐나다 세법상 ‘외국납부세액공제’로 처리할 수 있으므로 이중과세는 피할 수 있습니다.
다만, 세무사 상담을 통한 정확한 신고가 중요합니다.