한국 부동산 매각을 앞둔 미국·캐나다 거주자라면 반드시 세금 문제를 먼저 확인해야 합니다.
비과세 조건이 국내 거주자와는 전혀 다르게 적용되며, 장기보유특별공제율도 절반 이하로 줄어들기 때문입니다.
특히 한국과 미국/캐나다의 세법 차이로 인해 이중과세 이슈까지 발생할 수 있어, 단순히 ‘12억 비과세’만 믿고 매도 계획을 세우면 예상보다 많은 세금을 낼 수 있습니다.
아래에서 자세히 알아보겠습니다.
해외 거주자는 ‘한국 세법상 비거주자’로 본다
미국 시민권자나 캐나다 영주권자, 혹은 장기 체류 중인 교민들은 한국 세법상 ‘비거주자’로 분류됩니다.
즉, 한국 내 거주 요건(183일 이상 체류 등)을 충족하지 못하면 자동으로 비거주자로 간주되며, 이로 인해 부동산 매각 시 적용받을 수 있는 대부분의 세제 혜택이 사라집니다.
1세대 1주택 비과세 혜택, 비거주자는 적용 불가
한국에 거주하는 내국인의 경우, 1세대 1주택 보유자가 12억 이하로 아파트를 매도하면 양도소득세가 면제됩니다.
하지만 해외 거주자는 이 혜택을 받지 못합니다. 따라서 비거주자가 아파트를 10억에 매도하더라도 전액에 대해 양도세가 과세됩니다.
장기보유특별공제, 우대율 적용 불가
국내 거주자는 해당 주택을 보유하면서 실거주한 연수에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
반면, 비거주자의 경우 실거주 요건을 충족하지 못해 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다. 이로 인해 실제 납부하는 양도세 부담이 훨씬 커집니다.
한국에서 납부한 세금, 해외에서 공제 가능할까?
미국이나 캐나다는 전 세계 소득을 과세 대상으로 삼는 ‘포괄주의’ 국가입니다. 따라서 한국에서 부동산을 매각하여 양도차익이 발생하면, 해외 소득으로서 다시 신고해야 합니다.
다만 한국에서 이미 양도소득세를 납부했다면, 미국 연방세 또는 캐나다 소득세 신고 시 해당 세금을 외국납부세액공제(Foreign Tax Credit)로 공제받을 수 있습니다.
미국·캐나다에서의 과세는 어떻게?
미국 시민권자라면 한국에서 낸 세금을 연방세에서 공제받을 수 있지만, 주세(State Tax)는 별도로 납부해야 하는 경우가 많습니다.
예를 들어 캘리포니아, 뉴욕, 뉴저지 등 주세가 있는 지역에서는 이중과세가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
절세하려면 한국 거주자 판정을 받아야 하나?
일부에서는 비과세나 장기보유 우대공제를 받기 위해 일시적으로 한국에 체류하여 거주자 요건을 맞추는 방법을 고려하기도 합니다.
이 경우 한국에서는 세제 혜택을 받을 수 있지만, 미국에서 외국세액공제액이 줄어드는 만큼 세금을 더 내야 할 수 있습니다.
즉, 한쪽에서 아끼면 다른 쪽에서 더 내게 되는 구조라, 실질적으로 절세 효과는 미비할 수 있습니다.
미국 세법상 주의할 점은?
미국의 경우 양도차익 계산 시 취득가액 및 개선비용을 인정해주므로, 매입가격 외에도 리모델링이나 보수공사 비용은 꼼꼼히 기록해두는 것이 좋습니다.
또한, Form 1116(Foreign Tax Credit) 제출 시 한국 세금 납부 증빙이 필요하므로, 양도소득세 신고서, 납부확인서, 매매계약서 등은 반드시 보관해야 합니다.
캐나다 세법상 유의사항
캐나다는 비과세 혜택(Principal Residence Exemption)이 있지만, 이는 캐나다 내 주택에만 적용됩니다.
한국 부동산은 해당되지 않으며, 세금신고 시 해외자산(Form T1135)과 양도소득 보고를 동시에 해야 합니다. 단, 마찬가지로 한국에서 납부한 세금은 외국납부세액공제로 일부 공제 가능합니다.
세금 납부 전략, 어떻게 세우면 좋을까?
- 양도소득 발생 전, 국내 세법상 거주 여부 확인
- 매매 계약 이전에 세무사 상담을 통한 시뮬레이션 진행
- 미국/캐나다 세무사와의 외국납부세액공제 처리 방식 조율
- 매도 타이밍을 연말보다 세율 변동 없는 시기로 조정
- 주세가 높은 지역은 이중과세 고려한 절세 전략 필수
미국이나 캐나다에 거주 중인 사람이 한국 부동산을 매각할 경우, 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 거의 받지 못합니다.
한국 세법상 ‘비거주자’로 분류되어 연 2% 일반 공제만 적용되며, 전액 양도소득세 대상이 됩니다.
또한, 미국·캐나다 세법상 이중과세가 발생할 수 있어 반드시 외국납부세액공제를 활용해야 하며, 주세는 별도 과세될 수 있습니다.
매도 전 반드시 세무사 상담을 통해 절세 전략을 세우는 것이 핵심입니다.
정리하자면, 해외 거주자의 한국 부동산 매각은 단순한 양도세 계산이 아닌, 한국과 현지 국가의 세법을 모두 고려한 전략적 접근이 필요합니다.
특히 비과세 혜택과 장기보유공제는 대부분 제한되므로, 전문가 상담 후 정확한 절세 시뮬레이션이 중요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
미국·캐나다 거주자가 한국 부동산을 매각할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
아니요. 한국 세법상 비거주자는 ‘1세대 1주택 12억 비과세’ 혜택을 받을 수 없습니다.
전액에 대해 양도소득세가 부과됩니다.
비거주자는 장기보유특별공제를 받을 수 없나요?
실거주 요건을 충족하지 못하면 최대 80% 우대 공제가 아닌 일반 공제(연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.
거주자에 비해 공제 혜택이 크게 줄어드는 것입니다.
한국에서 낸 양도소득세를 미국이나 캐나다 세금에서 공제받을 수 있나요?
네. 미국은 Form 1116, 캐나다는 Foreign Tax Credit 제도를 통해 공제가 가능합니다.
단, 각국의 규정에 따라 주세나 지방세는 공제되지 않을 수 있습니다.
한국 거주자 판정을 받으면 절세에 도움이 되나요?
일시적으로 한국에 체류하여 거주자 요건을 충족하면 한국 세제 혜택은 받을 수 있습니다.
하지만 미국·캐나다 세금 공제액이 줄어들 수 있어, 실제 절세 효과는 제한적일 수 있습니다.
부동산 매각 전 준비해야 할 서류는 무엇인가요?
한국 세금신고용으로는 매매계약서, 양도소득세 신고서, 납부확인서가 필요하고, 미국 Form 1116 제출 시 이를 증빙자료로 활용할 수 있습니다.
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