전세금 못 돌려받으면? 지급명령 vs 소송, 가장 빠른 해결 방법은?

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 어떻게 해야 할까요? 많은 임차인들이 전세금 반환 소송을 고민하지만, 지급명령과 소송 중 어떤 절차가 더 빠르고 효과적인지 잘 모르는 경우가 많습니다.

 

 

전세금을 안전하게 돌려받기 위해 필요한 절차와 대응 방법을 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

전세금 반환을 위해 가장 먼저 해야 할 일

전세금을 제때 돌려받지 못했다면, 우선 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.

1) 전세계약서 및 등기부등본 확인

계약서와 등기부등본을 즉시 확인하여 현재 소유자 및 근저당 설정 여부를 점검해야 합니다. 등기부등본은 인터넷 등기소(대법원 사이트)에서 발급받을 수 있습니다.

• 소유자가 변경되었는지 확인
• 근저당권(담보대출)이 설정되었는지 체크
• 계약서상 확정일자를 받았는지 확인

2) 임대인의 자력(재산 상태) 조사

임대인이 충분한 자산을 보유하고 있는지 파악하는 것이 중요합니다. 자력이 부족한 경우 소송을 진행해도 실질적인 보상을 받기 어려울 수 있습니다.

• 임대인의 거주지 및 직업 확인
• 기존 부동산 외 다른 재산이 있는지 조사
• 부동산 중개업자에게 추가 정보 확보

 

전세금 반환을 위한 법적 절차

1) 지급명령 vs 전세금 반환 소송

전세금을 돌려받기 위한 법적 절차에는 크게 두 가지가 있습니다. 바로 ‘지급명령’과 ‘전세금 반환 소송’인데, 각각의 특징을 비교해 보겠습니다.

 

구분	지급명령	전세금 반환 소송
진행 속도	약 2~4주 (임대인이 이의제기하지 않는 경우)	약 6개월~1년
이의제기 여부	임대인이 2주 내 이의제기 가능	판결 확정 후 강제집행 가능
비용	소송보다 저렴	소송 비용 부담
효과	빠른 확정 가능 (단, 이의제기 시 소송으로 전환됨)	최종적인 강제집행 가능

만약 임대인이 보증금을 돌려줄 의사가 있다면 지급명령이 빠른 해결책이 될 수 있습니다.

 

하지만 임대인이 이의를 제기하면 결국 소송으로 넘어가야 하므로, 상대방이 버틸 가능성이 높다면 처음부터 소송을 진행하는 것이 효과적일 수도 있습니다.

 

2) 임차권등기명령 신청

임차인이 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면, ‘임차권등기명령’을 신청해야 합니다.

 

임차인의 권리를 보호하는 조치로, 등기만으로 대항력을 유지할 수 있습니다.

• 임차권등기명령 신청 후 이사하면 ‘대항력’ 유지 가능
• 이사를 하지 않는 경우 신청할 필요 없음

 

강제집행 및 추가 대응 방법

1) 강제집행 신청

소송을 통해 승소 판결을 받았다면, 강제집행 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

• 임대인의 부동산에 대한 경매 신청
• 예금, 월세 수익 등의 압류 조치
• 직장 급여 압류 등 재산 강제집행

2) 가압류 및 가처분 신청

임대인이 재산을 처분할 가능성이 있다면, 사전에 가압류나 가처분을 신청하는 것이 유리합니다.

• 부동산, 예금, 차량 등에 대한 가압류 신청 가능
• 임대인이 재산을 빼돌리지 못하도록 조치

 

전세금을 돌려받지 못한 경우, 계약서와 등기부등본을 확인하고 임대인의 자산 상태를 조사해야 합니다. 지급명령은 빠르지만 임대인의 이의 제기로 소송으로 이어질 수 있으며, 소송은 시간이 걸리지만 강제집행까지 가능합니다.

이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지하는 것이 좋습니다. 소송에서 승소하면 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있으며, 임대인의 재산을 미리 가압류하는 것도 고려해야 합니다.

 

함께 읽으면 좋은 글

 

▼ 전세보증금 반환 소송, 기간은 얼마나 걸리고 비용은 얼마일까?

전세보증금 반환 소송, 기간은 얼마나 걸리고 비용은 얼마일까?

▼ 전세금 반환 소송 완벽 가이드 (소송 절차, 기간, 변호사 비용까지)

전세금 반환 소송 완벽 가이드 (소송 절차, 기간, 변호사 비용까지)

▼ 원상복구 비용 공제 후 전세금 반환? 대응 방법 정리

원상복구 비용 공제 후 전세금 반환? 대응 방법 정리

정리하자면, 전세금을 돌려받지 못한 경우, 먼저 계약서와 등기부등본을 확인하고 임대인의 자력을 조사해야 합니다. 지급명령은 빠른 해결이 가능하지만, 임대인이 이의를 제기하면 결국 소송으로 넘어가므로 신중한 선택이 필요합니다.

소송을 진행할 경우 판결을 받아 강제집행까지 고려하는 것이 확실한 방법입니다. 임대인의 재산 상황에 따라 가압류나 경매 신청도 적극 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQs)

지급명령 신청 후 임대인이 이의제기를 하면 어떻게 되나요?

임대인이 지급명령에 이의제기를 하면 자동으로 소송 절차로 넘어갑니다.

이 경우 소송을 처음부터 진행하는 것과 유사한 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 임대인의 대응 가능성을 고려하여 지급명령을 선택해야 합니다.

임차권등기명령을 신청하면 전세금을 더 빨리 받을 수 있나요?

임차권등기명령은 대항력을 유지하기 위한 조치로, 전세금 반환 속도와 직접적인 연관은 없습니다.

하지만 향후 소송이나 강제집행 시 임차인의 권리를 보호하는 데 유리하게 작용할 수 있습니다.

전세금 반환 소송을 하면 어느 정도 기간이 걸리나요?

일반적으로 전세금 반환 소송은 6개월에서 1년 정도 걸립니다. 하지만 법원의 진행 속도와 임대인의 대응 여부에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.

전세금을 제때 돌려받지 못하면 어떻게 해야 하나요?

전세금을 돌려받지 못하면 먼저 전세계약서와 등기부등본을 확인하고, 임대인의 자산 상태를 조사해야 합니다.

이후 지급명령을 신청하거나 전세금 반환 소송을 진행할 수 있으며, 소송을 통해 판결을 받으면 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

전세금 반환을 위한 지급명령과 소송 중 어떤 것이 더 효과적인가요?

지급명령은 2~4주 내에 빠른 처리가 가능하지만, 임대인이 이의를 제기하면 소송으로 전환됩니다. 소송은 약 6개월~1년이 걸릴 수 있으나, 최종적으로 강제집행이 가능합니다.

임대인이 보증금을 반환할 의사가 있다면 지급명령이 유리하며, 반환 거부 가능성이 높다면 소송이 효과적입니다.

임차권등기명령이 필요한 경우는 언제인가요?

전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 할 경우, 임차권등기명령을 신청하면 대항력을 유지할 수 있습니다.

이사를 하지 않는다면 신청할 필요가 없지만, 전세금을 안전하게 보호하기 위해 고려해볼 수 있습니다.

강제집행 절차는 어떻게 진행되나요?

소송에서 승소 판결을 받으면 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 임대인의 부동산에 대해 경매를 신청하거나, 예금·월세 수익·급여 등을 압류할 수 있습니다.

또한, 재산을 빼돌릴 가능성이 있다면 사전에 가압류를 신청하는 것이 중요합니다.