부동산 매매 계약 시 불법 건축물, 등기부등본, 특약 작성 체크리스트

부동산 매매 계약은 단순한 거래가 아니라 법적 책임이 따르는 중요한 절차입니다. 특히 불법 건축물 여부, 등기부등본 확인, 특약 사항 작성 등은 반드시 신중하게 체크해야 하는 부분입니다.

계약 당시에는 문제가 없어 보이더라도, 이후 조사나 민원으로 인해 예상치 못한 문제(예: 철거 명령, 이행강제금 부과 등)가 발생할 수 있습니다. 따라서 매매 계약을 체결하기 전, 철저한 확인 절차가 필요합니다.

 

 

부동산 매매 계약 시 필수적으로 점검해야 할 사항과 이를 예방하기 위한 방법을 아래 본문에서 상세히 알아보겠습니다.

 

부동산 매매 계약 시 필수 체크리스트

계약 체결 전 필수 준비물

부동산 매매 계약을 체결하기 전, 아래 서류와 도구를 준비해야 합니다.

1) 녹음기

계약 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위해 모든 대화를 녹음하는 것이 중요합니다. 특히 계약 조건, 특약 사항 등을 구두로 협의할 경우 추후 증거 자료로 활용할 수 있습니다.

2) 부동산 등기사항 전부증명서(등기부등본)

등기부등본은 반드시 계약 당일 발급받아 확인해야 합니다. 과거에 발급된 등기부등본을 제시하는 경우가 있으므로 발행 일자를 꼭 확인하세요.

3) 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획서

이 서류들을 통해 해당 부동산의 현황, 면적, 용도 등을 파악할 수 있습니다. 특히 불법 건축물 여부는 건축물대장에서 확인 가능합니다.

4) 신분증 및 본인 확인 서류

매도인 및 매수인의 신분을 확인해야 하며, 대리인이 계약을 진행할 경우 위임장 및 관련 증빙 서류(가족관계증명서 등)를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

등기부등본 확인 '매도인과 권리관계 체크'

부동산 등기부등본을 확인하는 것은 가장 중요한 과정 중 하나입니다. 아래 사항을 반드시 체크하세요.

1) 매도인 확인

등기부등본의 '갑구'에 기재된 최종 소유자가 계약 상대방이 맞는지 확인해야 합니다.

 

대리인이 나올 경우, 위임장과 인감증명서를 확인하고 본인과의 전화 통화(녹음 필수)로 위임 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

2) 근저당, 가압류, 가처분 여부

‘을구’에서 근저당권, 가압류, 가처분 등이 설정되어 있는지 확인하세요.

 

이러한 사항이 있다면 매매 계약서에 언제까지 말소할 것인지 명확히 기재해야 합니다.

3) 불법 건축물 여부

불법 건축물 여부는 등기부등본이 아니라 건축물대장에서 확인해야 합니다.

 

계약 당시에는 불법 건축물로 등재되지 않았더라도, 추후 조사 과정에서 문제가 드러날 수 있으므로 반드시 시청이나 구청에 문의하여 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

불법 건축물 문제 '사전에 예방하는 방법'

불법 건축물 여부는 매매 계약 후에도 문제가 될 수 있으며, 최악의 경우 철거 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이를 방지하기 위한 방법을 알아봅니다.

1) 건축물대장 확인

건축물대장에서 ‘불법 건축물’로 기재되어 있는지 확인하세요. 만약 기재되어 있다면 매매를 재고하거나, 법적으로 문제가 없는 상태로 변경한 후 거래하는 것이 안전합니다.

2) 시청·구청에 사전 문의

매매 계약을 체결하기 전, 해당 부동산이 불법 건축물 조사 대상인지 시청이나 구청에 문의하세요. 사전 민원을 넣어 조사 요청을 하면 숨겨진 문제를 미리 파악할 수 있습니다.

3) 특약 사항에 불법 건축물 책임 명시

매매 계약서 특약란에 ‘불법 건축물 발견 시 매도인이 이를 해소할 책임이 있으며, 해결되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다’는 내용을 명확히 기재해야 합니다.

 

 

특약 사항 작성 시 유의할 점

매매 계약서에 특약 사항을 추가하는 것은 매수인을 보호하는 중요한 장치입니다. 다음 내용을 반드시 포함하세요.

1) 권리 제한 사항 해소 기한 명시

매도인이 근저당권, 가압류 등을 해소해야 하는 경우, ‘OO년 OO월 OO일까지 말소하지 않을 시 매매 계약을 해제할 수 있음’을 명확히 기재해야 합니다.

2) 임차인 명도 책임

세입자가 있는 경우, ‘매도인이 매도인의 책임과 비용으로 OO일까지 명도하지 않으면 계약금 반환 및 위약금 지급’ 등의 조항을 넣어야 합니다.

3) 계약금의 위약금 전환

계약금을 단순히 해약금이 아닌 위약금으로 설정할 경우, ‘계약금은 위약금으로 간주하며, 계약 불이행 시 이를 기준으로 손해배상을 청구할 수 있음’이라는 조항을 추가해야 합니다.

 

부동산 매매 계약은 법적 책임이 따르는 중요한 절차로, 계약 전 필수 점검이 필요합니다.

반드시 확인해야 할 서류로는 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획서 등이 있으며, 이를 통해 불법 건축물 여부 및 권리 제한 사항을 검토해야 합니다.

또한, 특약 사항에 근저당 해소 기한, 임차인 명도 조건, 계약금 위약금 전환 조항 등을 포함하여 계약 후 발생할 수 있는 분쟁을 예방해야 합니다.

특히 불법 건축물 거래는 철거 명령이나 이행강제금 부과로 이어질 수 있으므로 사전에 구청이나 시청을 통해 확인하는 것이 안전한 거래를 위한 필수 절차입니다.

 

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정리하자면, 부동산 매매 계약 시 불법 건축물 여부, 등기부등본 및 대장 확인, 특약 사항 명시 등은 필수적인 점검 사항입니다.

특히, 불법 건축물 문제는 계약 후 큰 손실을 초래할 수 있으므로, 사전에 행정기관에 확인하고 계약서에 관련 조항을 명시하는 것이 중요합니다. 계약 체결 전 철저한 검토와 준비를 통해 안전한 거래를 진행하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

계약 후 불법 건축물 문제가 발생하면 어떻게 해야 하나요?

우선, 시청이나 구청에서 제공하는 정비 방안을 확인해야 합니다. 이후 법적 조치를 통해 매도인에게 책임을 물을 수 있으며, 특약 사항에 따라 계약을 해제할 수도 있습니다.

매매 계약 시 꼭 공인중개사를 끼워야 하나요?

법적으로 필수는 아니지만, 안전한 거래를 위해 공인중개사를 통해 계약하는 것이 좋습니다. 중개사도 책임이 있기 때문에 문제가 발생했을 때 추가적인 보호를 받을 수 있습니다.

부동산 매매 계약 시 필수적으로 확인해야 할 서류는 무엇인가요?

부동산 매매 계약 시 필수적으로 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.
1) 등기부등본(등기사항전부증명서): 부동산의 소유권 및 권리관계를 확인
2) 토지대장 및 건축물대장: 부동산의 용도 및 불법 건축물 여부 확인
3) 지적도 및 토지이용계획서: 해당 토지의 법적 규제 및 개발 가능성 확인
4) 매도인 및 매수인 신분증: 본인 확인 및 대리 계약 시 위임장 검토 이 서류들을 꼼꼼히 확인하여 계약 후 발생할 수 있는 문제를 방지해야 합니다.

부동산 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 사항은?

등기부등본 확인 시 반드시 체크해야 할 사항은 다음과 같습니다.
1) 소유자 확인(갑구): 매도인이 실제 소유자인지 검토
2) 근저당, 가압류, 가처분 여부(을구): 부동산에 대한 채무나 소송 진행 여부 확인
3) 소유권 변동 이력: 최근 변동이 많다면 문제 가능성 검토
4) 신청일자와 접수번호: 최신 등기사항인지 확인 계약 전 최신 등기부등본을 발급받아야 하며, 과거 자료를 제시하는 경우 의심해볼 필요가 있습니다.

부동산 매매 계약 시 불법 건축물 여부를 확인하는 방법은?

불법 건축물 여부를 확인하는 방법은 다음과 같습니다.
1) 건축물대장 확인: 불법 증축, 위반 건축 여부 확인
2) 관할 구청 및 시청 문의: 불법 건축물 여부 및 향후 단속 계획 확인
3) 현장 실사: 계약 전 직접 방문하여 건축물 상태 점검
4) 특약 사항 작성: 불법 건축물 발견 시 계약 해제 및 매도인 책임 명시
불법 건축물 거래 시 철거 명령이나 이행강제금 부과 가능성이 있으므로 철저한 검토가 필요합니다.

부동산 매매 계약서 작성 시 필수 특약 사항은?

부동산 매매 계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 특약 사항은 다음과 같습니다.
1) 근저당 및 권리 제한 해소 기한 명시: 기한 내 미해소 시 계약 해제 가능
2) 불법 건축물 문제 책임 명시: 매도인이 문제 해결 후 거래 진행
3) 임차인 명도 조항 포함: 세입자 퇴거 조건 및 미이행 시 보상 규정
4) 계약금 위약금 전환 조항: 계약 해제 시 매수인 보호
이러한 특약 사항을 명확히 기재하여 분쟁을 예방해야 합니다.