전세 재계약 시 보증금 인상, 감액, 보증금 보호 방법 총정리

전세 계약 기간이 만료되면 계약을 연장할지, 새로운 계약을 체결할지 고민하는 경우가 많습니다. 이때 계약 연장의 방식과 보증금 증액, 감액 여부는 임차인의 주거 안정과 재산 보호에 큰 영향을 미칩니다.

 

 

전세 계약 연장의 세 가지 방식, 보증금 변경 시 계약서 작성 여부, 그리고 보증금을 안전하게 지키는 방법을 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

전세 계약 연장의 세 가지 방식

1) 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 별도의 의사 표시를 하지 않고 계약 기간이 만료되는 경우 자동으로 기존 조건으로 연장되는 방식입니다.

묵시적 갱신이 이루어지면 아래와 같습니다.

• 계약 기간: 기본적으로 2년으로 연장됩니다.
• 계약 조건: 기존 계약 조건이 그대로 유지됩니다.
• 임차인의 권리: 임차인은 언제든 계약 종료를 요구할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

묵시적 갱신은 계약서 작성이나 별도의 협의가 필요하지 않아 간단하지만, 보증금이 오르거나 다른 조건을 변경할 수 없다는 점이 한계입니다.

 

2) 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 임차인이 한 번에 한해 기존 계약 조건으로 계약을 연장할 수 있는 법적 권리입니다.

• 보증금 및 월세: 최대 5% 이내로만 인상 가능합니다.
• 계약 기간: 기본적으로 2년으로 연장됩니다.
• 임차인의 권리: 묵시적 갱신과 동일하게 중간에 계약 종료를 요청할 수 있습니다.

임차인은 계약갱신청구권 행사를 문자, 카카오톡, 내용증명 등으로 통보하고 이를 증거로 남겨야 합니다. 이 권리를 사용하면 보증금 인상을 제한할 수 있지만, 한 번만 행사 가능하다는 점을 유의해야 합니다.

 

3) 재계약

재계약은 기존 계약을 종료하고 임대인과 협의해 새로운 계약을 체결하는 방식입니다.

• 보증금 및 계약 조건: 임대인과 협의하여 자유롭게 변경 가능합니다.
• 계약 기간: 새롭게 설정하며, 계약 기산점이 초기화됩니다.
• 계약서 작성: 반드시 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다.

재계약은 임차인이 더 장기간 거주를 원하는 경우나 보증금 조건을 새로 조정하고 싶을 때 유리한 방법입니다.

 

 

 

 

보증금 증액, 감액 시 계약서 작성 여부

보증금이 증액되거나 감액될 경우 기존 계약과 달라지는 점이 생기므로 계약서를 새로 작성해야 할지 고민될 수 있습니다. 상황별로 계약서 작성 여부를 살펴보겠습니다.

1) 기존 조건 동일 시

보증금과 계약 조건이 기존과 동일하다면 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다.

기존 계약서를 유지하면 초기 확정일자 기준으로 보증금 보호 순위가 유지됩니다. 다만, 계약서를 새로 작성해 확정일자를 다시 받으면 우선순위가 밀릴 수 있으니 주의해야 합니다.

 

2) 보증금 감액 시

보증금이 낮아지는 경우에도 기존 계약서 유지가 원칙적으로 가능하지만, 임대인이 새로운 계약서를 요구할 수 있습니다. 이 경우 새 계약서에 기존 계약의 감액임을 명시하여 최초 계약의 권리 순위가 유지되도록 해야 합니다.

 

3) 보증금 증액 시

보증금이 증가하면 반드시 새 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 증액된 보증금에 대해 법적 보호를 받을 수 있습니다. 이때 증액된 보증금만 새 계약 기준으로 보호되며, 기존 보증금은 최초 계약의 확정일자 기준으로 보호됩니다.

따라서 보증금 증액 시 확정일자를 꼭 새로 받아 권리를 보호해야 합니다.

 

 

보증금을 안전하게 지키는 방법

1) 확정일자 유지

계약 조건이 변경되지 않는 한 기존 확정일자를 유지하여 보증금 보호 순위를 그대로 유지하는 것이 중요합니다. 새로운 계약서를 작성할 경우 확정일자를 반드시 다시 받아야 합니다.

 

2) 등기부등본 확인

임대인의 채무 상황이나 해당 부동산의 권리 상태를 확인하기 위해 등기부등본을 정기적으로 확인하세요. 만약 후순위 근저당권이 설정되면 보증금 회수에 문제가 생길 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

3) 계약서 보관

기존 계약서를 철저히 보관하고, 재계약 시에도 모든 계약서를 기록으로 남겨 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 준비해야 합니다.

 

전세 계약 만료 시, 임차인은 묵시적 갱신, 계약갱신청구권, 재계약 세 가지 방식으로 계약을 연장할 수 있습니다.

묵시적 갱신은 별도 의사 표시 없이 기존 조건으로 자동 연장되며, 계약갱신청구권은 임차인이 한 번만 행사하여 보증금 인상을 최대 5%로 제한합니다.

재계약은 임대인과 협의해 새로운 조건으로 계약을 체결하는 방식으로, 보증금 증액 시 반드시 새 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다.

보증금 보호를 위해 계약서 명확히 작성하고, 확정일자와 등기부등본을 확인하며, 모든 의사 표시를 증거로 남겨 분쟁을 예방해야 합니다.

 

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정리하자면, 전세 계약 연장은 묵시적 갱신, 계약갱신청구권, 재계약 세 가지 방식으로 진행됩니다.

계약 조건과 보증금 변경 여부에 따라 계약서 작성이 필요할 수 있으며, 보증금을 보호하려면 확정일자와 등기부등본 확인을 반드시 수행해야 합니다.

임차인은 본인 상황에 맞는 방식으로 계약을 연장하고, 법적 보호를 받을 수 있도록 세심히 준비해야 합니다.

FAQs

보증금이 동일한데도 계약서를 다시 작성해야 하나요?

보증금과 계약 조건이 동일하다면 계약서를 새로 작성하지 않아도 됩니다.

기존 확정일자를 유지하는 것이 보증금 보호에 유리하며, 새로운 계약서를 작성할 경우 우선순위가 변경될 수 있으니 주의해야 합니다.

보증금을 증액할 경우 어떻게 해야 하나요?

보증금을 증액할 경우 새 계약서를 작성하고 증액된 금액에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이렇게 해야만 증액된 보증금도 법적 보호를 받을 수 있습니다.

묵시적 갱신과 재계약의 차이는 무엇인가요?

묵시적 갱신은 기존 조건 그대로 계약이 자동으로 연장되는 반면, 재계약은 임대인과 협의를 통해 보증금이나 계약 기간 등 새로운 조건으로 계약을 체결하는 방식입니다.

재계약 시에는 새로운 계약서를 작성해야 합니다.

보증금이 감액되면 계약서를 새로 작성해야 하나요?

보증금 감액 시 기존 계약서를 유지할 수 있지만, 임대인이 새 계약서를 요구할 경우 작성해야 할 수도 있습니다.

이때 기존 계약의 감액임을 명시해 최초 계약의 권리 순위가 유지되도록 해야 합니다.

묵시적 갱신 상태에서 임차인이 계약 종료를 요구하면 어떻게 되나요?

묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든 계약 종료를 요청할 수 있습니다. 계약 종료를 통보한 후 3개월이 지나면 계약 종료 효력이 발생합니다.

확정일자는 왜 중요한가요?

확정일자는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 법적 장치로, 임대인의 채무 불이행 시 보증금을 우선 변제받을 수 있는 순위를 결정합니다.

특히 새로운 계약서를 작성하거나 보증금이 변경될 경우 반드시 확정일자를 받아야 합니다.