주택 수 계산 기준 및 취득세·양도세, 세금 기준 정확히 알아보기

주택을 여러 채 보유하고 있다면, 각종 세금 적용 시 주택 수를 어떻게 계산하는지가 매우 중요합니다.

특히, 구청과 세무서의 기준이 다르기 때문에 같은 상황에서도 취득세와 양도세 적용 방식이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 구청에서는 1주택자로 인정받았지만, 세무서에서는 3주택자로 분류될 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

 

이를 제대로 이해하지 못하면 세금 폭탄을 맞을 수도 있으므로 정확한 기준을 알아두어야 합니다. 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

주택 수 계산 기준 '취득세 vs 양도세'

1) 취득세 주택 수 계산 기준

취득세는 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금으로, 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 취득세를 계산할 때는 다음과 같은 기준이 적용됩니다.

• 오피스텔: 업무용으로 재산세가 부과되는 경우 주택 수에서 제외됨
• 공시가격 1억 원 이하의 저가 주택: 취득세 중과 여부를 판단할 때는 주택 수에서 제외됨
• 농어촌 주택: 일정 요건(공시가격 3억 이하, 읍·면 지역, 3년 이상 보유 등)을 충족하면 주택 수에서 제외됨

즉, 구청에서 취득세 기준으로 1주택자로 본다고 해서 다른 세금도 동일하게 적용된다고 생각하면 안 됩니다.

 

2) 양도세 주택 수 계산 기준

양도세(양도소득세)는 주택을 팔 때 발생하는 세금으로, 다주택자 여부에 따라 세율이 크게 달라집니다. 양도세에서는 취득세와 달리 주택 수를 다르게 계산합니다.

• 오피스텔: 주거용으로 사용하거나 세입자가 거주하는 경우 주택으로 포함됨
• 공시가격 1억 원 이하의 저가 주택: 양도세 비과세 판단 시 주택 수에 포함됨
• 공시가격 3억 원 이하의 지방 저가 주택: 양도세 중과세율 적용 여부 판단 시 주택 수에서 제외됨
• 농어촌 주택: 일정 요건을 충족하면 주택 수에서 제외됨

즉, 취득세에서 제외되는 저가 주택이나 오피스텔이 양도세 계산 시 포함될 수 있어 주의해야 합니다.

 

 

양도세 비과세 요건과 주의할 점

1주택자는 일정 요건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

하지만 다주택자의 경우 이 혜택을 받을 수 없는 경우가 많습니다. 따라서, 자신이 실제로 1주택자인지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

1) 양도세 비과세 요건

양도세 비과세 혜택을 받으려면 다음 조건을 충족해야 합니다.

• 1세대 1주택 보유
• 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 거주 요건 추가)
• 기본적으로 모든 주택이 포함되며, 저가 주택이라도 제외되지 않음

즉, 앞서 예시처럼 구청에서는 1주택자로 판단했더라도, 양도세에서는 다주택자로 분류될 수 있어 비과세 혜택을 받을 수 없을 가능성이 높습니다.

 

2) 농어촌 주택이 있는 경우

농어촌 주택은 일정 요건을 충족하면 주택 수에서 제외됩니다.

• 취득 당시 공시가격 3억 원 이하
• 읍·면 지역에 위치 (수도권 제외, 일부 예외 존재)
• 3년 이상 보유
• 다른 주택이 농어촌 주택 취득 이전부터 보유한 주택일 경우

즉, 농어촌 주택을 가지고 있더라도 다른 주택이 비과세 요건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

주택 보유 수에 따라 취득세와 양도세 적용 방식이 달라질 수 있습니다. 취득세는 업무용 오피스텔과 일부 저가 주택(공시가격 1억 원 이하)을 주택 수에서 제외할 수 있지만, 양도세는 대부분의 주택을 포함하여 계산합니다.

특히, 양도세 비과세 혜택을 받으려면 1세대 1주택 조건을 충족해야 하며, 오피스텔이나 저가 주택이 포함될 경우 다주택자로 분류될 수 있습니다.

농어촌 주택도 일정 요건을 충족해야 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 세금 적용 기준을 정확히 확인하여 예상치 못한 세금 부담을 피해야 합니다.

 

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정리하자면, 주택 수 계산 기준은 취득세와 양도세가 다르게 적용되기 때문에 혼동하지 않아야 합니다. 취득세는 일부 저가 주택과 업무용 오피스텔을 주택 수에서 제외해 줄 수 있지만, 양도세는 기본적으로 모든 주택을 포함하여 판단합니다.

특히, 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지 여부를 따질 때는 저가 주택도 포함하여 주택 수를 계산해야 하므로, 세무서의 기준을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

FAQs (자주 묻는 질문)

취득세와 양도세의 주택 수 계산 방식은 어떻게 다른가요?

취득세와 양도세는 주택 수를 계산하는 기준이 다릅니다. 취득세는 업무용 오피스텔과 일부 저가 주택(공시가격 1억 원 이하)을 주택 수에서 제외할 수 있습니다.

반면, 양도세는 주택 수를 계산할 때 대부분의 주택을 포함하며, 저가 주택도 포함될 수 있습니다. 따라서, 구청에서 1주택자로 인정받았다고 해도 세무서에서는 다주택자로 분류될 수 있습니다.

업무용 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

업무용 오피스텔은 취득세 계산 시 주택 수에서 제외될 수 있지만, 양도세 계산에서는 주택 수에 포함될 수 있습니다.

오피스텔을 주거용으로 사용하거나 세입자가 거주하는 경우, 양도세 계산 시 주택으로 인정될 가능성이 높습니다.

공시가격 1억 원 이하의 저가 주택은 주택 수에서 제외되나요?

공시가격 1억 원 이하의 저가 주택은 취득세 계산 시 중과세 적용 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

그러나 양도세 계산에서는 일반적으로 주택 수에 포함되므로 주의해야 합니다.

농어촌 주택을 보유하고 있으면 주택 수에서 제외될 수 있나요?

농어촌 주택은 취득 당시 공시가격이 3억 원 이하이고, 읍·면 지역에 위치하며 3년 이상 보유하는 등의 요건을 충족하면 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

그러나 이 요건을 충족하지 못하면 양도세 계산 시 포함될 수 있으므로 신중한 확인이 필요합니다.

1주택자의 양도세 비과세 요건은 무엇인가요?

1세대 1주택자는 양도세 비과세 혜택을 받으려면 최소 2년 이상 보유해야 합니다. 조정대상지역에 있는 주택이라면 2년 거주 요건도 충족해야 합니다.

단, 저가 주택이나 오피스텔이 포함될 경우 다주택자로 분류될 가능성이 있어 비과세 혜택을 받을 수 없는 경우가 많으므로 주택 수를 정확히 확인해야 합니다.