가로주택 정비사업 현금 청산 시점 및 청산 가이드

재개발 및 재건축 사업, 특히 가로주택 정비 사업에서 조합에 동의하지 않거나 분양 신청을 하지 않은 조합원은 현금 청산자로 분류됩니다.

이때 현금 청산액을 산정하는 평가 시점이 중요한데, 일부 조합에서 조합원에게 불리한 시점을 기준으로 삼으려는 경우가 발생하고 있어 주의가 필요합니다.

 

 

현금 청산자 평가 시점에 대해 자세히 알아보고, 조합원들이 알아두어야 할 사항들을 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 현금 청산자가 되는 시점과 절차

가로주택 정비 사업에서는 조합원으로서 조합 설립에 동의하지 않거나 분양 신청 기간 동안 신청을 하지 않으면 현금 청산 대상자가 됩니다.

 

분양 신청 마감일 다음 날 현금 청산자가 되며, 이때부터는 조합원 자격이 상실되면서 청산 절차가 시작됩니다. 이 경우, 조합은 해당 부동산을 매입해야 하며 현금 청산액 산정을 위한 평가 시점을 정하게 됩니다.

• 분양 신청 마감일 다음 날: 조합원 자격이 상실되고 현금 청산자가 됩니다.
• 청산 절차 시작: 조합은 해당 부동산을 매입하기 위한 절차를 진행합니다.
• 현금 청산액 산정: 평가 시점을 기준으로 부동산의 가치 평가를 실시합니다.

 

2. 현금 청산액 평가 시점 법적 기준

최근 몇몇 조합에서는 소장 송달일을 기준으로 평가액을 산정하려는 사례가 종종 발생하고 있습니다. 이는 통상적으로 부동산 경기 하락 시 청산액을 낮추기 위한 전략으로 사용됩니다.

 

법적 기준에 따른 평가 시점은 ‘분양 신청 기간 마감일 다음 날’로 명확히 설정되어 있습니다. 해당 조합원이 분양 신청을 하지 않고 현금 청산자로 확정된 시점을 기준으로 산정하는 것이 일반적이며, 대법원 판례에서도 이를 명확히 하고 있습니다.

평가 시점에 관한 법 조항

과거와 달리 최근 도시 및 주거환경 정비법(도정법) 개정으로 평가 시점에 대해 관리처분계획 인가 후 90일까지 협의할 수 있다는 조항이 추가되었습니다. 하지만 이는 청산액 산정의 기준이 아닌, 협의할 수 있는 기간을 안내하는 것입니다.

 

따라서 실질적인 평가 기준 시점은 여전히 분양 신청 기간 마감일 다음 날입니다. 이를 통해 조합과 조합원 간의 금전적 갈등을 최소화하고자 하는 의도가 담겨 있습니다.

도시 및 주거환경정비법 제47조 제5항

• "현금으로 청산하여야 할 자산의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다."

도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조

• "현금으로 청산하는 경우 그 자산의 평가는 분양 신청 기간이 끝난 다음 날을 기준으로 한다."

 

3. 조합의 통정 거래와 시세 조작 우려

부동산 경기가 좋지 않은 경우, 일부 조합에서 통정 거래를 통해 시세를 인위적으로 낮추려는 시도가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 조합원이 아닌 사람을 통해 급매로 매매가를 인위적으로 낮추는 방식으로 청산액을 낮추려 할 수 있습니다.

 

이를 방지하려면 가급적 분양 신청 기간 마감일 다음 날을 평가 시점으로 삼고, 그 시점의 객관적인 시세 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.

 

4. 가로주택 정비사업의 매도 청구 시 평가 시점

가로주택 정비 사업에서 매도 청구자의 경우, 평가 시점이 조금 다릅니다.

 

매도 청구자는 건축 심의 후 60일 이내에 매도 청구 소송이 제기된 이후 소장을 받은 다음 날을 기준으로 평가가 이루어집니다. 따라서 현금 청산과 매도 청구의 평가 시점에는 차이가 있음을 유의해야 합니다.

• 건축 심의 후 60일 이내: 조합이 매도 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
• 소장 송달일 다음 날: 법원은 매도 청구 소송에서 소장 송달일 다음 날을 평가 시점으로 합니다.
• 따라서, 현금 청산자와 매도 청구자의 평가 시점은 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

5. 청산금 산정 문제 발생 시 대응 방안

만약 조합이 부당한 시점을 기준으로 청산액을 산정하려고 할 경우, 법률 전문가와 상담하여 법적 대응을 준비하는 것이 좋습니다.

 

조합의 일방적인 평가 시점을 방치할 경우, 공정한 청산금을 확보하기 어려울 수 있으므로 즉각적인 이의 제기 및 판례를 참고하여 법적 조언을 받아야 합니다.

 

가로주택 정비사업에서 현금 청산자의 평가 시점은 법적으로 '분양 신청 기간 마감일 다음 날'로 명확히 규정되어 있습니다. 일부 조합이 불리한 시점을 기준으로 청산액을 산정하려는 경우가 있어 주의가 필요합니다.

조합이 이를 어길 시, 법적 대응을 고려하여 공정한 청산금을 확보하는 것이 중요합니다. 법적 기준에 맞는 평가 시점과 객관적 시세 자료를 확보하여 조합과의 갈등을 예방하는 것이 좋습니다.

 

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정리하자면, 가로주택 정비사업에서 현금 청산자의 평가 시점은 법적으로 명확히 분양 신청 기간 마감일 다음 날로 규정되어 있습니다.

조합이 이를 어기고 다른 시점을 기준으로 청산액을 산정하려는 경우에는 법적 대응을 고려해야 합니다. 정확한 시점 기준을 명확히 하여, 조합과의 갈등을 최소화하고 공정한 청산 절차를 진행할 수 있도록 준비하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQs)

현금 청산자의 평가 시점은 언제인가요?

법적으로 현금 청산자의 평가 시점은 분양 신청 기간 마감일 다음 날입니다. 이 시점을 기준으로 부동산의 가치 평가가 이루어집니다.

조합이 소장 송달일을 평가 시점으로 주장하는데, 맞나요?

아닙니다. 현금 청산자의 평가 시점은 분양 신청 기간 마감일 다음 날로 정해져 있습니다. 소장 송달일은 매도 청구자의 평가 시점으로 적용되며, 현금 청산자에게는 해당되지 않습니다.

조합이 부당한 평가 시점을 적용하면 어떻게 대응해야 하나요?

먼저 조합에 공식적으로 이의 제기를 하고, 법적 근거를 제시하여 수정 요청을 합니다. 조합이 이를 수용하지 않을 경우, 법률 전문가와 상담하여 소송 등의 법적 조치를 고려해야 합니다.

현금 청산액은 어떻게 산정되나요?

평가 시점을 기준으로 해당 부동산의 감정 평가를 실시하여 산정됩니다. 주변 시세, 부동산의 상태, 위치 등이 고려됩니다.

매도 청구자의 평가 시점은 언제인가요?

매도 청구자의 평가 시점은 소장 송달일 다음 날입니다. 이는 현금 청산자의 평가 시점과 다르므로 주의해야 합니다.

조합이 시세를 조작하려는 의심이 듭니다. 어떻게 해야 하나요?

조합의 통정 거래나 시세 조작이 의심될 경우, 관련 증거를 수집하여 법률 전문가와 상담해야 합니다. 필요한 경우 법적 대응을 통해 공정한 평가를 요구할 수 있습니다.

분양 신청을 하지 않으면 자동으로 현금 청산자가 되나요?

네, 분양 신청 기간 내에 신청을 하지 않으면 분양 의사가 없는 것으로 간주되어 현금 청산자가 됩니다.

현금 청산자가 되면 불이익이 있나요?

현금 청산자는 재개발 후 신축 아파트에 대한 분양권을 받지 못하며, 현금으로 보상을 받게 됩니다. 청산액이 시세보다 낮게 평가될 위험이 있으므로 주의해야 합니다.

현금 청산액에 불만이 있을 경우 재감정을 요청할 수 있나요?

네, 조합과 협의하여 재감정을 요청할 수 있습니다. 조합이 거부할 경우, 법원을 통해 감정 평가의 적정성을 다툴 수 있습니다.

평가 시점 이후 부동산 가격이 상승하면 청산액도 오르나요?

아니요, 청산액은 평가 시점을 기준으로 산정되므로 이후 부동산 가격 변동은 반영되지 않습니다.