간주임대료란? 뜻, 계산 방법, 계산기, 장부 작성 및 절세 팁

간주임대료는 보증금을 기반으로 임대인에게 발생할 수 있는 잠재적 이자 수익을 과세 대상으로 간주하는 개념입니다.

보증금 위주의 임대와 월세 임대 간의 세금 부담을 형평성 있게 조정하기 위해 도입된 제도로, 주로 상가 임대 계약에서 적용됩니다.

 

 

간주임대료는 장부 작성 여부, 이자율, 보증금 규모 등에 따라 세금 부담이 달라지므로, 정확한 계산과 장부 관리는 필수적입니다. 계산 방법과 절세 팁을 아래에서 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

 

간주임대료란?

간주임대료는 임대인이 임차인으로부터 받은 임대보증금을 활용하여 얻을 수 있는 이자 수익 상당액을 임대료 수입으로 간주하여 세금을 부과하는 제도입니다.

 

실제로 이자 수익이 발생하지 않더라도 세법상 일정 금액을 임대료로 인정하여 과세하는 것입니다.

 

간주임대료 도입 배경

임대보증금을 받은 임대인은 그 금액을 활용하여 이자 수익을 얻을 수 있습니다. 반면 월세를 받는 임대인은 그 금액에 대해 소득세와 부가가치세를 납부합니다.

 

따라서 보증금 형태로 수익을 얻는 임대인과 월세를 받는 임대인 간의 세부담 형평성을 맞추기 위해 간주임대료 제도가 도입되었습니다.

• 월세와 보증금 간 세 부담 형평성 확보: 월세 수익에만 세금을 부과하면, 동일한 경제적 이익을 얻는 보증금 기반의 임대는 세금에서 제외되는 불공정 문제가 발생할 수 있습니다.
• 세원 확대: 보증금이 고액인 임대 계약을 통해 발생하는 간접적인 이자 수익을 세무 과세 대상으로 삼아 세원을 확보합니다.

적용 대상

• 상가 임대: 상가 임대 보증금에 대해 간주임대료가 적용됩니다.
• 주택 임대: 소득세에서는 3주택 이상이거나 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 적용됩니다. 부가세에서는 주택 임대 보증금에 간주임대료가 적용되지 않습니다.

 

간주임대료 적용 대상과 세법상의 차이

간주임대료는 부가가치세와 소득세에서 모두 적용되지만, 각각의 세법에서 적용 방식과 계산 방법에 차이가 있습니다.

부가가치세에서의 간주임대료

주택 임대

• 부가가치세 면세 대상이므로 간주임대료를 계산하지 않습니다.

상가 임대

• 임대보증금에 대해 간주임대료를 계산하여 부가가치세를 부과합니다.

소득세에서의 간주임대료

주택 임대

• 주택 수 3채 이상 또는 보증금 합계액이 3억 원 초과 시 간주임대료를 계산합니다.
• 2주택 이하이거나 보증금 합계액이 3억 원 이하인 경우 간주임대료를 계산하지 않습니다.

상가 임대

• 임대보증금에 대해 간주임대료를 계산하여 소득세를 부과합니다.

 

간주임대료 계산 방법

간주임대료 계산 방식은 소득세와 부가가치세에서 다르게 적용됩니다. 장부 작성 여부도 계산 방식에 영향을 미칩니다.

소득세 계산식

장부 작성 여부에 따라 계산 방식이 달라집니다.

1) 장부 작성 시

간주임대료 = [(임대보증금 적수 - 건설비 적수) × 적용 이자율 × 임대일수 ÷ 365일] - 해당 기간의 이자 수익

• 보증금 적수: 임대보증금 × 임대일수 (연도 중 보증금이 발생한 기간을 반영한 금액)
• 건설비 적수: 취득가액 × 임대일수 (상가 취득 가액을 일정 기간에 맞춰 환산한 금액)
• 적용 이자율: 2024년 기준 3.5% (이미 과세된 이자 수익을 차감하여 이중 과세를 방지)

2) 장부 미작성 시

간주임대료 = (임대보증금 적수 × 적용 이자율 × 임대일수) ÷ 365일

• 취득 가액 및 이자 수입 등이 반영되지 않아 상대적으로 세 부담이 증가합니다.

부가가치세 계산식

간주임대료 = 보증금 적수 × 이자율 × (1/365) × 부가세율(10%)

• 부가세에서는 상가 보증금 전액을 기준으로 계산하며, 건설비나 이자 수입 등을 차감하지 않습니다.

적용 이자율

• 2023년: 2.9%
• 2024년: 3.5%

이자율 인상으로 인해 동일한 보증금 조건에서도 임대인의 세 부담이 증가할 수 있습니다.

 

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간주임대료 계산기

 

간주임대료 사례

가정: 2024년, 임대보증금 1억 원, 상가 취득 가액 5천만 원, 발생 이자 수입 10만 원, 소득세율 15%, 부가세율 10%.

소득세

• 장부 작성 시 간주임대료: 약 77만 원 → 소득세 부담 약 11만 원
• 장부 미작성 시 간주임대료: 약 174만 원 → 소득세 부담 약 26만 원

부가가치세

• 부가세 부담: 약 17만 원

장부 작성 여부와 계산 방식에 따라 세 부담에 큰 차이가 발생할 수 있습니다.

 

장부 작성의 중요성

장부를 작성하는 경우에는 건설비(취득가액)와 이미 발생한 이자 수익을 차감하여 간주임대료가 줄어들게 됩니다. 따라서 세부담을 줄이기 위해서는 정확한 장부 작성이 필수적입니다.

 

장부를 작성하지 않는 경우에는 이러한 차감이 불가능하므로 더 많은 간주임대료가 발생하여 세부담이 증가하게 됩니다.

적용 이자율의 변화와 영향

• 2023년 이자율: 2.9%
• 2024년 이자율: 3.5%

적용 이자율이 상승하면 간주임대료가 증가하여 세부담도 늘어나게 됩니다. 따라서 이자율 변동에 따른 세부담 변화를 미리 파악하고 대비하는 것이 중요합니다.

 

간주임대료 절세 팁

장부 작성

취득가액, 임대기간, 이자 수익 등을 상세히 기록하여 세법이 허용하는 모든 공제 항목을 반영하십시오.

전문가 상담

세무 전문가와 상담하여 세 부담을 최소화하고, 변경된 세법에 맞는 절세 전략을 수립하세요.

이자율 변동 주시 및 수익 관리

매년 이자율 변동에 따라 간주임대료가 달라질 수 있으므로, 이를 고려한 임대 전략을 세우세요. 또한 임대보증금을 금융상품에 예치하여 발생한 이자 수익은 간주임대료에서 차감됩니다.

 

간주임대료는 임대보증금에서 발생할 수 있는 잠재적 이자 수익을 과세 대상으로 간주하는 제도입니다. 상가 임대와 3주택 이상 또는 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 주택 임대에 적용됩니다.

소득세와 부가가치세에서 계산 방법과 적용 기준이 다르며, 이자율(2024년 3.5%)이 간주임대료에 영향을 미칩니다. 장부를 작성하면 건설비와 이자 수익을 차감해 세 부담을 줄일 수 있습니다.

정확한 장부 관리와 전문가 상담을 통해 효율적인 절세 전략을 마련하는 것이 중요합니다.

 

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정리하자면, 간주임대료는 보증금 임대를 통한 간접 수익에 세금을 부과하여 형평성을 높이는 제도입니다.

장부 작성 여부와 세법 이해도가 세 부담에 큰 영향을 미치므로, 반드시 장부를 작성하고 세무 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 이를 통해 부동산 임대 소득을 효과적으로 관리하고, 불필요한 세 부담을 줄일 수 있습니다.

FAQ

간주임대료는 누구에게 적용되나요?

간주임대료는 부동산 임대 사업자 중에서 임차인에게서 임대보증금을 받은 경우 적용됩니다.

주택 임대의 경우 일정 조건(주택 수 3채 이상 또는 보증금 합계액 3억 원 초과)에 해당하면 소득세에서 간주임대료를 계산합니다. 상가 임대의 경우 부가가치세와 소득세 모두에서 간주임대료를 계산합니다.

간주임대료를 피할 수 있는 방법이 있나요?

간주임대료는 세법상 의무적으로 계산해야 하므로 완전히 피할 수는 없습니다.

그러나 정확한 장부 작성과 이자 수익의 효율적 관리를 통해 세부담을 줄일 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 최적의 절세 방안을 찾는 것이 좋습니다.

임대보증금을 월세로 전환하면 간주임대료가 없어지나요?

임대보증금을 월세로 전환하면 간주임대료는 발생하지 않지만, 그 대신 월세 수입에 대해 소득세와 부가가치세를 납부해야 합니다. 총 세부담은 비슷할 수 있으므로, 임대 형태를 결정할 때 세부담을 비교해보는 것이 중요합니다.

간주임대료 계산 시 이자율은 어떻게 정해지나요?

간주임대료 계산 시 적용되는 이자율은 기획재정부에서 매년 고시합니다. 2023년에는 2.9%였으며, 2024년에는 3.5%로 인상되었습니다.

간주임대료를 신고하지 않으면 어떤 문제가 발생하나요?

간주임대료를 신고하지 않으면 과소신고 가산세와 납부 불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다.

세무조사 시 추가 세금과 불이익이 발생할 수 있으므로 정확하게 신고하는 것이 중요합니다.

장부를 꼭 작성해야 하나요?

장부를 작성하지 않아도 법적으로 문제는 없지만, 장부를 작성하면 간주임대료 계산 시 건설비와 이자 수익을 차감할 수 있어 세부담을 줄일 수 있습니다.

따라서 정확한 장부 작성이 권장됩니다.