공동명의, 단독명의로 변경 시 비용은?

부모에게 자녀 두 사람에게 공동명의로 아파트를 증여하신 후, 자녀 중 한 사람이 빠지고 다른 한 사람의 단독 명의로 변경하고자 하는 경우, 명의를 변경하는 방법으로는 크게 두 가지가 있습니다. 증여와 매매입니다.

 

 

 

 

이 두 가지 방법의 세금과 비용을 비교해보고, 절세 효과를 최대한으로 누릴 수 있는 방법을 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

증여, 매매 세금 및 비용 비교

 

증여와 매매는 각각 다른 세금이 적용되며, 절세 효과도 다릅니다.

 

증여의 경우, 상대방에게 무상으로 자산을 이전하는 것으로, 일정 금액 이상의 증여에는 증여세가 부과됩니다. 반면 매매는 유상으로 자산을 이전하는 것으로, 취득세와 등록세가 부과됩니다.

 

예를 들어, 아파트의 시가를 2억 원과 10억 원으로 가정하고 계산해 보겠습니다.

 

1. 증여의 경우

2억 원

먼저, 증여로 명의를 변경하는 경우를 살펴보겠습니다. 아파트의 시가가 2억 원인 경우, 증여세와 관련된 세금은 다음과 같습니다.

• 증여세: 형제, 자매 간의 증여는 과세 대상이 됩니다. 증여재산공제 5000만 원을 제외한 금액에 대해 증여세가 부과되며, 세율은 과세표준에 따라 10%에서 50%까지 적용됩니다.
  2억 원의 아파트를 한 명에게 증여하는 경우, 1억 5천만 원이 과세 표준이 되며, 이에 대해 10%의 세율이 적용되어 증여세는 약 1500만 원이 발생합니다.
• 취득세: 증여로 인한 취득세는 3.5%가 부과되며, 이에 따른 취득세는 700만 원입니다.
• 등록세: 등록세는 2.2%로, 440만 원이 부과됩니다.

이를 모두 합산하면, 증여로 명의를 변경할 경우 약 14.3%의 세금이 부과될 수 있습니다. 따라서 2억 원의 아파트 시가에 대해 약 2,640만 원의 세금이 발생할 수 있습니다.

 

 

 

 

10억 원

10억 원의 아파트의 경우 9억 5000만 원이 과세표준이 되며, 이에 따라 증여세는 다음과 같이 계산됩니다.

• 증여세 계산: 9억 5000만 원 - 5천만 원 = 9억 원 과세표준
• 취득세: 증여로 인한 취득세는 3.5%가 부과됩니다. 10억 원의 3.5%는 3500만 원입니다.
• 등록세: 등록세는 2.2%로, 10억 원의 2.2%는 2200만 원입니다.

총 세금은 2억 5000만 원(증여세) + 3500만 원(취득세) + 2200만 원(등록세) = 약 3억 700만 원이 발생하게 됩니다.

 

2. 매매의 경우

2억 원

매매로 명의를 변경할 경우, 취득세와 등록세가 부과됩니다. 친족 간 매매의 경우에도 세법상 매매로 처리되지만, 실제 금전 거래를 증명할 수 있어야 합니다.

• 취득세: 매매로 인한 취득세는 1.1%로, 220만 원이 부과됩니다.
• 등록세: 매매로 인한 등록세는 0.8%로, 160만 원이 부과됩니다.

매매로 명의를 변경할 경우, 총 세율은 약 2.3%로, 아파트 시가에 대해 약 380만 원의 세금이 발생하게 됩니다.

 

10억 원

• 취득세: 매매로 인한 취득세는 1.1%가 부과됩니다. 10억 원의 1.1%는 1100만 원입니다.
• 등록세: 매매로 인한 등록세는 0.8%가 부과됩니다. 10억 원의 0.8%는 800만 원입니다.

매매로 명의를 변경할 경우, 총 세금은 1100만 원(취득세) + 800만 원(등록세) = 약 1,900만 원이 발생하게 됩니다.

 

매매 vs 증여, 어떤 방법이 유리할까?

 

매매와 증여의 세금을 비교해보면, 매매가 증여보다 세금 측면에서 훨씬 유리합니다.

 

특히 아파트 시가가 2억 원 정도인 경우, 증여로 명의를 변경하면 약 2,640만 원의 세금이 발생하지만, 매매로 변경하면 약 380만 원만 부담하면 됩니다.

 

또한 아파트 시가가 10억 원인 경우, 총 3억 700만 원의 세금이 발생하지만, 매매로 변경할 경우 1900만 원만 부담하면 됩니다. 따라서 절세 효과를 극대화하기 위해서는 매매 방식으로 명의를 변경하는 것이 훨씬 유리합니다.

 

결론적으로 보면 비용 절감 측면에서는 매매를 선택하는 것이 훨씬 더 유리합니다.

 

 

 

 

 

친족 간의 매매 주의사항

 

친족 간의 매매는 주의가 필요합니다. 주의할 점은 바로 세법상 친족 간의 매매는 증여로 간주될 수 있다는 것입니다. 이에 따라 증여세가 부과될 수 있습니다.

 

만약 직접적인 금전 거래가 이루어지지 않고, 이를 입증할 서류가 부족한 경우, 매매를 증여로 간주할 수 있습니다. 따라서 금전 거래가 명확히 이루어졌다는 점을 증명할 수 있는 증빙 서류를 반드시 준비해야 합니다.

 

부모가 자녀 두 명에게 공동명의로 증여한 아파트를 한 명의 단독 명의로 변경하려는 경우, 증여와 매매 두 가지 방법이 있습니다.

증여는 증여세, 취득세, 등록세 등이 부과되어 세금 부담이 크지만, 매매는 취득세와 등록세만 부과되어 상대적으로 절세 효과가 큽니다.

예를 들어, 아파트 시가가 10억 원일 경우 증여보다 매매가 약 2억 8천만 원의 세금을 절감할 수 있습니다. 단, 매매 시 금전 거래를 명확히 증명해야 하며, 이를 위해 증빙 서류를 철저히 준비하는 것이 중요합니다.

 

함께 읽으면 좋은 글

 

▼부부공동명의 변경 방법 및 장단점

부부공동명의 변경 방법 및 장단점

▼상속세, 증여세 세금 줄이는 방법 총정리

상속세, 증여세 세금 줄이는 방법 총정리

▼부의금, 누구에게 귀속될까?

부의금, 누구에게 귀속될까?

정리하자면, 현재 상황에서는 한 명의 명의로 변경하려는 경우 매매로 처리하는 것이 비용 절감에 가장 유리합니다. 하지만 매매 시 금전 거래를 명확히 하고, 이를 입증할 수 있는 서류를 준비하는 것이 중요합니다.

 

이러한 절차는 세무사나 법무사의 도움을 받아 진행하는 것이 안전합니다.

 

FAQ

친족 간 매매 시 증여세가 부과될 가능성이 있나요?

네, 친족 간의 매매는 증여로 간주될 가능성이 있습니다. 따라서 금전 거래가 명확히 이루어졌음을 증명할 수 있는 서류를 준비해야 하며, 이를 통해 증여세 부과를 피할 수 있습니다.

증여와 매매 중 어떤 방법이 세금 측면에서 유리한가요?

매매가 증여보다 세금 측면에서 유리합니다. 증여는 증여세와 더 높은 등록세, 취득세가 부과되지만, 매매는 비교적 낮은 세율로 처리할 수 있습니다.

매매로 명의 변경 시 어떤 서류가 필요한가요?

매매로 명의 변경 시 필요한 서류로는 매매계약서, 인감증명서, 주민등록등본, 신분증 사본 등이 있습니다. 또한 금전 거래가 이루어졌음을 입증할 수 있는 서류도 준비해야 합니다.

명의 변경 시 세무사나 법무사의 도움을 받는 것이 중요한 이유는?

명의 변경 시 금전 거래 증빙, 세금 신고, 법적 절차 등이 정확하게 이루어져야 합니다. 세무사나 법무사의 도움을 받으면 절차를 안전하게 진행하고, 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

특히 친족 간 매매의 경우 증여로 간주되지 않도록 전문적인 조언이 필요합니다.