공익사업 수용 후 잔여지 보상받는 방법 (매수청구 절차 정리)

공익사업으로 인해 일부 토지가 수용될 경우, 남은 토지(잔여지)의 활용이 어려워질 수 있습니다. 이런 경우 토지 소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수해 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 가집니다. 이를 ‘잔여지 매수청구권’이라고 하는데요.

하지만 모든 잔여지가 매수 대상이 되는 것은 아니며, 일정한 요건을 충족해야 합니다.

 

 

잔여지 보상 기준, 매수청구 요건, 절차 및 유의사항을 아래에서 자세히 알아보겠습니다. 공익사업으로 인해 토지 일부만 수용된 경우, 잔여지 보상을 받기 위해 어떻게 해야 하는지 궁금하신 분들은 끝까지 읽어보시길 바랍니다.

 

잔여지란 무엇인가?

잔여지는 공익사업으로 인해 일부 토지가 수용되거나 매수됨으로써 남겨진 토지를 의미합니다. 즉, 동일한 토지 소유자의 필지 중 일부만 사업에 편입되고 나머지가 남게 된 경우, 이를 잔여지라고 부릅니다.

 

잔여지는 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다.

• 매수대상 잔여지: 종래의 용도로 사용이 현저히 곤란하여 매수를 청구할 수 있는 잔여지
• 가치 하락 잔여지: 종래의 용도로 사용이 가능하지만, 공익사업으로 인해 가치가 떨어진 잔여지

매수대상 잔여지는 일정한 요건을 충족하면 사업시행자에게 매수를 청구할 수 있으며, 가치 하락 잔여지는 감정평가를 통해 가치 하락분에 대한 보상을 받을 수 있습니다.

 

 

잔여지 매수청구 요건

토지보상법에서는 잔여지를 매수하기 위한 구체적인 요건을 다음과 같이 규정하고 있습니다.

1. 종래의 목적에 사용이 현저히 곤란한 경우

잔여지가 본래의 용도로 사용되기 어려운 경우 매수청구가 가능합니다. 여기서 ‘종래의 목적’이란 현재 해당 토지가 사용되고 있는 구체적인 용도를 의미합니다. 단, 미래에 계획된 용도는 포함되지 않습니다.

2. 법에서 정한 4가지 유형 중 하나에 해당하는 경우

잔여지가 매수 대상이 되려면 다음 4가지 유형 중 하나에 해당해야 합니다.

• 대지: 면적이 너무 작거나 부정형(불규칙한 모양) 등으로 인해 건축이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우
• 농지: 농기계가 진입하거나 회전하기 어려울 정도로 좁거나 부정형이거나 교통이 단절되어 경작이 불가능한 경우
• 교통 단절: 공익사업 시행으로 인해 접근이 어렵거나 사용이 불가능해진 경우
• 기타: 위의 경우와 유사할 정도로 종래의 용도로 사용이 어려운 경우

잔여지가 위 요건 중 하나라도 충족하면 매수청구가 가능하지만, 구체적인 판단은 개별적인 상황에 따라 다를 수 있습니다.

 

 

잔여지 매수청구 절차

잔여지 매수청구는 다음과 같은 절차를 거쳐 진행됩니다.

1. 사업시행자에게 매수청구

우선 토지 소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수해 줄 것을 문서로 청구해야 합니다. 이때 매수청구는 공익사업이 완료되기 전에 해야 하며, 사업이 끝난 후에는 매수청구가 불가능합니다.

2. 매수협의 진행

사업시행자는 매수청구를 검토한 후, 매수 여부를 결정하게 됩니다. 만약 사업시행자가 매수를 거부하면, 토지 소유자는 다음 단계로 진행해야 합니다.

3. 관할 토지수용위원회에 수용 청구

매수협의가 성립되지 않을 경우, 토지 소유자는 관할 토지수용위원회에 잔여지 수용을 청구할 수 있습니다. 여기에서도 잔여지 매수가 인정되지 않으면, 다음 단계로 넘어갑니다.

4. 행정소송 제기

관할 토지수용위원회의 결정에 불복할 경우, 사업시행자를 상대로 행정소송을 제기할 수 있습니다. 소송을 진행하기 위해서는 전문적인 법률 검토가 필요하므로, 변호사의 도움을 받는 것이 중요합니다.

 

 

잔여지 보상 기준 및 감정평가

잔여지의 보상금은 전체 토지의 가치를 기준으로 산정됩니다.

• 전체 토지(편입 전)의 가치를 평가
• 편입된 토지의 가치를 산정하여 차감
• 공익사업으로 인한 가치 변동은 고려하지 않음

감정평가는 복잡한 절차가 수반되므로, 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

 

공익사업으로 일부 토지만 수용된 경우, 남은 토지가 본래 용도로 사용하기 어려우면 토지 소유자는 사업시행자에게 잔여지 매수를 요청할 수 있습니다. 이를 ‘잔여지 매수청구권’이라 하며, 대지·농지·교통 단절 등 일정 요건을 충족해야 합니다.

매수청구는 공익사업 완료 전 문서로 신청해야 하며, 협의가 되지 않으면 토지수용위원회 및 행정소송 절차를 거칠 수 있습니다. 보상금은 전체 토지의 가치 평가를 기준으로 산정되며, 감정평가가 필요합니다.

 

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정리하자면, 공익사업으로 인해 토지 일부가 수용되었을 때, 잔여지가 본래의 용도로 사용하기 어려운 경우 토지 소유자는 사업시행자에게 잔여지 매수를 청구할 수 있습니다. 매수청구는 사업이 완료되기 전에 문서로 해야 하며, 사업시행자가 거부하면 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수도 있습니다.

잔여지 보상은 철저한 법적 절차와 감정평가를 거쳐야 하기 때문에, 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다. 토지보상과 관련된 문제가 발생했다면, 빠른 시일 내에 변호사나 감정평가사의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직합니다.

자주 묻는 질문 (FAQs)

잔여지 매수청구권이란 무엇인가요?

잔여지 매수청구권은 공익사업으로 인해 일부 토지만 수용된 경우, 남은 토지가 본래 용도로 사용하기 어려울 때 토지 소유자가 사업시행자에게 잔여지를 매수해 줄 것을 요청할 수 있는 권리입니다. 단, 일정 요건을 충족해야 합니다.

잔여지 매수청구가 가능한 요건은 무엇인가요?

잔여지가 종래의 용도로 사용이 현저히 어려운 경우에 한해 매수청구가 가능합니다. 주요 요건은 다음과 같습니다.
1. 대지: 면적이 너무 작거나 불규칙하여 건축이 불가능한 경우
2. 농지: 경작이 불가능할 정도로 좁거나 교통이 단절된 경우
3. 교통 단절: 공익사업으로 인해 접근이 불가능한 경우
4. 기타: 위 사례와 유사한 정도로 사용이 어려운 경우

잔여지 매수청구 절차는 어떻게 진행되나요?

잔여지 매수청구 절차는 다음과 같이 진행됩니다.
1. 토지 소유자가 사업시행자에게 문서로 매수청구
2. 사업시행자의 검토 후 매수협의 진행
3. 협의가 성립되지 않으면 토지수용위원회에 수용 청구
4. 토지수용위원회의 결정에도 불복하면 행정소송 가능

잔여지 보상금은 어떻게 산정되나요?

잔여지 보상금은 전체 토지(편입 전)의 가치를 기준으로 산정됩니다.
1. 공익사업 시행 전 전체 토지의 가치 평가
2. 수용된 토지의 가치 차감
3. 공익사업으로 인한 가치 변동은 반영하지 않음
보상금 산정을 위해 감정평가가 필요하며, 전문가의 도움이 필수적입니다.

잔여지 매수청구는 언제까지 해야 하나요?

잔여지 매수청구는 공익사업이 완료되기 전에 해야 합니다. 사업이 완료된 후에는 매수청구가 불가능하므로, 보상 절차를 미리 준비하는 것이 중요합니다.