부동산 매매계약서 작성 시 특약사항, 주의사항 가이드

부동산 매매계약은 인생에서 가장 큰 거래 중 하나로, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 계약서 작성 시 작은 실수나 누락이 큰 손해로 이어질 수 있으므로, 각 항목을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

특히 불법 건축물 여부, 계약 당사자 확인, 특약사항 등은 사후 분쟁을 예방하기 위해 반드시 체크해야 합니다.

 

 

부동산 매매계약서 작성 시 필수적으로 확인해야 할 사항과 꼭 포함해야 할 특약사항을 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 부동산 매매계약서 작성 전 준비사항

계약서를 작성하기 전에 다음 서류들을 꼼꼼히 준비하여 부동산의 상태와 권리 관계를 정확히 파악해야 합니다.

• 부동산 등기부등본: 계약 당일 발급된 등기부등본으로, 소유자와 권리 관계를 확인합니다.
• 건축물대장, 토지대장: 부동산의 현황을 파악할 수 있는 서류로, 불법 건축물이 있는지 확인이 필요합니다.
• 지적도, 토지이용계획서: 토지의 면적과 위치, 용도를 파악할 수 있습니다.
• 녹음기: 계약 내용을 기록해 두기 위해 녹음기를 사용하여 대화 내용을 녹음합니다.
• 관련 세금 및 부담금 확인서: 체납된 세금이나 공과금이 있는지 확인합니다.

 

2. 매매계약서 주요 항목 확인

당사자 확인

매매 계약 당사자는 매도인과 매수인이며, 매도인이 해당 부동산의 실제 소유자인지 등기부등본으로 확인해야 합니다.

 

만약 대리인이 나오는 경우, 위임장과 인감증명서를 확인하고 본인의 신분증을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 필요 시 매도인과 통화하여 대리 계약임을 확인하도록 합니다.

목적물 확인

대장과 등기부에 기재된 부동산의 면적, 용도, 상태가 일치하는지 확인합니다.

 

건축물대장에 불법 건축물이 기재된 경우, 매수인은 계약을 다시 고려해야 하며, 불법 건축물 상태가 해결되면 계약을 진행하는 것이 좋습니다.

 

3. 매매대금 및 지불 조건

매매대금은 계약금, 중도금, 잔금의 지불일자와 금액을 명확히 기재하고, 부가세가 별도인 경우 계약서에 부가세 별도임을 명시합니다.

 

예를 들어, 상가 매매 시 부가세가 별도로 계산되므로 계약서에 별도로 기재하여 불이익이 없도록 합니다.

매매대금의 구성

• 계약금: 총 매매대금의 10% 정도로, 계약 체결 시 지급합니다.
• 중도금: 계약서에 명시된 일정에 따라 지급합니다.
• 잔금: 소유권 이전 등기 시 지급하며, 등기부등본과 권리 관계를 최종 확인 후 지급합니다.

부가가치세(VAT) 여부

• 상가나 업무용 부동산 매매 시 부가세가 별도로 부과될 수 있으므로, 계약서에 부가세 별도임을 명시합니다.
• 예시: "매매대금은 부가가치세 별도 금액으로 한다."

지불 방법과 일정

• 각 금액의 지불일자와 방법(현금, 수표, 계좌이체 등)을 명확히 기재합니다.

 

 

 

 

4. 필수 특약사항 기재

기존 권리 제한 사항 해소 조건

권리 제한 사항(저당권, 가압류, 가처분 등)이 있는 경우

• "매도인은 잔금 지급일까지 모든 권리 제한 사항을 말소하여야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 매수인은 계약을 해제하고 계약금의 배액을 반환받을 수 있다."

• 권리 말소 방법과 비용 부담을 명시합니다.

임대차 계약 관련 조건

임차인 명도 조건

• "매도인은 중도금 지급일까지 모든 임차인의 명도 및 임대차 계약 해지를 완료하여야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다."
• 임대차 계약의 승계 여부: 매수인이 임대차 계약을 승계할 경우 그 조건을 명시합니다.

하자 담보 책임 및 수리 의무

매도인의 하자 담보 책임

• "매도인은 매수인에게 고지하지 않은 숨은 하자에 대해 잔금 지급일로부터 일정 기간 동안 담보 책임을 진다."
• 수리 의무와 비용 부담을 구체적으로 명시합니다.

 

5. 불법 건축물 여부 확인 및 민원 제기

매매 계약 전, 건축물대장에 불법 건축물 여부가 기재되지 않은 경우에도 확인이 필요합니다.

 

시청에 민원을 제기하여 부동산의 불법 건축물 여부를 조사받을 수 있으며, 이로 인해 문제가 발견되면 매매 계약 체결을 재검토하거나 특약을 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 이를 통해 이행강제금 부과나 철거 명령 등 후속 문제를 방지할 수 있습니다.

 

6. 매매대금 및 해약금 조건 설정

계약금은 보통 해약금으로 추정됩니다. 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 반환하여 계약을 해제할 수 있지만, 계약금만 지불된 상태에서 계약 해제 시 위약금이 발생할 수 있습니다.

 

따라서 계약금이 위약금으로 적용된다는 특약을 명시하여 불필요한 분쟁을 예방합니다.

계약금의 성격

• 계약금은 일반적으로 해약금으로 간주됩니다.
• 매수인이 계약을 취소할 경우 계약금을 포기하고, 매도인이 취소할 경우 계약금의 두 배를 반환합니다.

위약금 및 손해배상

• 계약 위반 시 위약금의 액수와 손해배상 범위를 명시합니다.
• 예시: "계약 위반 시 위약금은 매매대금의 10%로 한다."

계약 해제 조건

• 특정 조건이 충족되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있음을 명시합니다.
• 예시: "매도인이 잔금일까지 소유권 이전에 필요한 서류를 제공하지 못할 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다."

 

부동산 매매계약서 작성 시에는 매매대금, 불법 건축물 여부, 기존 권리 제한 사항 및 특약사항을 철저히 검토해야 합니다.

계약서에 매매대금의 지불 조건을 명확히 하고, 권리 제한 사항 해소와 임대차 관련 조건, 하자 담보 책임을 포함한 특약사항을 추가하여 사후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

또한, 계약 전에는 부동산의 상태와 권리 관계를 꼼꼼히 확인하고 필요 시 전문가의 도움을 받아 안전한 거래를 진행하는 것이 중요합니다.

 

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정리하자면, 부동산 매매계약서는 매우 중요한 법적 문서로, 작은 실수나 누락이 큰 문제로 이어질 수 있습니다. 계약서를 작성할 때는 매매대금, 불법 건축물 여부, 기존 권리 제한 사항, 특약사항 등을 철저히 확인하고 명시해야 합니다.

특히 특약사항을 꼼꼼하게 설정하여 사후 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 계약 전에는 반드시 부동산의 상태와 권리 관계를 충분히 확인하고, 필요 시 전문가의 도움을 받아 안전한 거래를 진행하시기 바랍니다.

FAQ

매매계약서에 반드시 포함해야 할 특약사항은 무엇인가요?

특약사항은 거래의 안전성과 명확성을 높이기 위해 중요합니다. 반드시 포함해야 할 특약사항은 다음과 같습니다.
- 기존 권리 제한 사항의 해소 조건
- 임대차 계약 및 임차인 명도 조건
- 하자 담보 책임 및 수리 의무
- 계약 해제 및 위약금 조건
- 부가세 별도 여부
이 외에도 거래 상황에 따라 필요한 사항을 추가로 명시해야 합니다.

부동산 등기부등본은 어디에서 발급받을 수 있나요?

부동산 등기부등본은 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)를 통해 온라인으로 발급받을 수 있으며, 가까운 등기소나 무인발급기에서도 발급 가능합니다.

발급 시에는 발급일자가 중요한데, 계약 당일에 발급받은 최신본을 사용해야 합니다.

불법 건축물이 있는지 어떻게 확인하나요?

건축물대장과 현장 방문을 통해 확인할 수 있습니다. 건축물대장에 기재되지 않은 증축이나 개조가 있다면 불법 건축물일 가능성이 높습니다.

또한, 관할 시청이나 구청에 문의하여 불법 건축물 여부를 확인할 수 있습니다.

매도인이 아닌 대리인과 계약을 체결해도 안전한가요?

대리인과 계약을 체결할 때는 위임장과 매도인의 인감증명서, 대리인의 신분증을 확인해야 합니다.

필요 시 매도인과 직접 통화하여 대리 계약임을 확인하는 것이 안전합니다. 서류가 불충분하거나 의심스러울 경우 계약을 보류하는 것이 좋습니다.

계약금, 중도금, 잔금은 어떤 비율로 지불하나요?

일반적으로 계약금은 매매대금의 10% 정도이며, 중도금과 잔금은 거래 상황에 따라 조정됩니다. 중도금은 보통 매매대금의 30~40% 정도이며, 잔금은 나머지 금액을 의미합니다.

지불 일정과 비율은 계약 당사자 간의 협의에 따라 결정됩니다.

매매계약서 작성 시 녹음이나 녹화는 법적으로 문제가 없나요?

본인이 참여한 대화를 녹음하거나 녹화하는 것은 법적으로 문제가 없습니다. 추후 분쟁 발생 시 중요한 증거로 활용될 수 있습니다.

다만, 상대방에게 알리고 녹음하는 것이 신뢰 관계를 유지하는 데 도움이 될 수 있습니다.

부동산 매매 시 발생하는 세금은 무엇이 있나요?

매수인은 취득세, 등록면허세, 부가가치세(상가의 경우) 등을 부담하며, 매도인은 양도소득세를 부담합니다.

세율과 계산 방법은 부동산의 종류와 거래 금액에 따라 다르므로 세무 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.

계약 해제 시 위약금은 어떻게 계산되나요?

위약금은 계약서에 명시된 금액에 따르며, 일반적으로 매매대금의 10% 정도로 설정됩니다. 계약금이 위약금으로 간주되는 경우도 있으므로 계약서의 내용을 정확히 확인해야 합니다.

임차인이 있는 부동산을 매수하면 임차인을 내보낼 수 있나요?

임차인이 있는 부동산을 매수할 경우, 임대차 계약은 자동으로 승계됩니다. 임차인을 내보내기 위해서는 임대차 계약의 조건에 따라야 하며, 임차인의 동의 없이 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다.

따라서 임차인 명도 조건을 특약사항에 명시하는 것이 중요합니다.

계약 후 발견된 하자에 대해 매도인에게 책임을 물을 수 있나요?

매도인이 고지하지 않은 숨은 하자가 발견된 경우, 하자 담보 책임을 물을 수 있습니다.

계약서에 하자 담보 책임에 대한 내용을 명시하면 더욱 확실하게 매도인의 책임을 추궁할 수 있습니다. 다만, 계약 전에 충분한 조사를 하지 않은 매수인의 과실이 인정될 수 있으므로, 사전에 하자 여부를 철저히 확인해야 합니다.