부동산 증여받고 팔면 세금 얼마나 나올까? 양도세 이월과세 적용 기준

부동산을 증여받고 일정 기간 내에 매도할 경우, 양도소득세(양도세) 계산 방식이 달라질 수 있습니다.

'이월과세' 적용 기간이 10년으로 연장되면서 세금 부담이 증가할 가능성이 커졌습니다. 이에 따라 부동산 증여 후 매도 시 적용되는 양도세 규정과 이월과세 적용 기준을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

 

 

양도세 이월과세가 무엇인지, 어떤 경우에 적용되는지, 그리고 세금 부담을 최소화할 수 있는 전략을 아래 글에서 상세히 알아보겠습니다.

 

이월과세란 무엇인가?

이월과세란, 부동산을 증여받은 사람이 일정 기간 내에 매도할 경우, 양도세를 계산할 때 증여자가 취득한 가액을 기준으로 삼는 과세 방식입니다.

 

즉, 수증자(증여받은 사람)가 양도세를 낼 때, 증여자의 취득가액과 보유기간을 기준으로 계산하게 됩니다.

이월과세 적용 대상

이월과세가 적용되는 경우는 다음과 같습니다.

• 배우자 또는 직계존비속(부모-자식) 간의 부동산 증여
• 증여받은 후 10년 이내에 해당 부동산을 매도한 경우
• 토지, 건물, 분양권, 입주권, 회원권 등 특정 자산

즉, 부모가 자녀에게 부동산을 증여한 후 자녀가 10년 내에 매도하면, 자녀가 양도세를 낼 때 부모의 취득가액과 보유기간을 기준으로 세금이 부과됩니다.

 

 

이월과세 적용 사례

증여 후 10년 이내 매도

예를 들어, 어머니가 2015년에 2억 원에 취득한 부동산을 2023년에 아들에게 증여했다고 가정해 보겠습니다. 이때 부동산의 시세는 6억 원이었고, 아들은 7년 후인 2030년에 10억 원에 매도했습니다.

 

이 경우, 아들이 직접 취득한 것으로 보고 양도세를 계산하면 다음과 같습니다.

• 취득가액: 6억 원
• 양도차익: 4억 원 (10억 - 6억)
• 장기보유특별공제 적용 후 양도세: 약 1억 2천만 원

그러나 10년이 지나지 않았기 때문에 이월과세가 적용되며, 어머니의 취득가액(2억 원)을 기준으로 양도세가 계산됩니다.

• 취득가액: 2억 원
• 양도차익: 8억 원 (10억 - 2억)
• 장기보유특별공제 적용 후 양도세: 약 1억 9천만 원

즉, 이월과세가 적용되면서 아들은 원래보다 더 많은 세금을 부담해야 합니다.

 

증여 후 10년 경과 후 매도

반대로, 아들이 10년을 넘긴 2034년에 부동산을 매도했다면, 이월과세가 적용되지 않고 수증자(아들) 기준으로 양도세가 부과됩니다.

• 취득가액: 6억 원
• 양도차익: 4억 원
• 양도세: 약 1억 1천만 원

즉, 10년을 유지하면 이월과세를 피할 수 있으며, 세금 부담이 줄어드는 효과가 있습니다.

 

 

이월과세 적용되지 않는 경우

1주택자 비과세 요건 충족

수증자가 증여받은 주택을 1주택자로서 보유하다가 비과세 요건(보유기간 2년 이상 등)을 충족하여 매도하면, 이월과세가 적용되지 않습니다.

 

예를 들어, 어머니가 다주택자인데 아들에게 주택 한 채를 증여했고, 아들이 2년 후 1주택자로서 매도하면 비과세가 적용됩니다. 단, 세금 회피 목적으로 증여자가 매매 대금을 가져가면 부당행위로 간주하여 비과세가 무효가 될 수 있습니다.

 

이월과세를 적용하면 세금이 더 증가하는 경우

만약 증여자의 취득가액이 높거나 부동산 가격이 하락하여 수증자 기준으로 계산한 양도세가 더 크다면, 이월과세를 적용하지 않고 수증자 기준으로 세금을 부과합니다.

 

 

양도세 절세 전략

1. 증여 후 10년 이상 보유

증여받은 부동산은 10년 이상 보유한 후 매도하면, 이월과세를 피하고 수증자 기준으로 양도세를 줄일 수 있습니다.

2. 1주택자 비과세 요건 활용

수증자가 1주택 상태에서 비과세 요건을 충족하면, 세금을 전혀 내지 않을 수도 있습니다.

3. 증여 시기 조정

2022년 12월 31일 이전에 증여받은 부동산은 이월과세 적용 기간이 5년이므로, 이에 맞춰 증여 시점을 조정하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

 

부동산을 배우자나 직계존비속에게 증여한 후 10년 이내에 매도하면, '이월과세'가 적용되어 양도세 부담이 커질 수 있습니다. 즉, 증여받은 사람이 양도세를 낼 때, 증여자의 취득가액과 보유기간을 기준으로 세금이 부과됩니다.

이를 피하려면 10년 이상 보유하거나, 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다. 2023년부터 이월과세 적용 기간이 10년으로 늘어나 더욱 주의가 필요하며, 절세 전략을 세우기 위해 세무 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

 

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정리하자면, 부동산을 증여받고 매도할 경우, 이월과세 여부에 따라 양도세 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 이월과세 적용 기간이 10년으로 늘어나면서, 10년 이내 매도 시 증여자의 취득가액 기준으로 세금을 부과받을 가능성이 높아졌습니다.

하지만 1주택자 비과세 요건을 충족하거나, 이월과세를 적용하지 않는 특정 상황을 활용하면 절세가 가능합니다. 증여 및 매도 계획을 세울 때 반드시 세무 전문가와 상담하여 최적의 절세 전략을 마련하는 것이 중요합니다.

FAQs

이월과세란 무엇인가요?

이월과세란 배우자 또는 직계존비속(부모-자식) 간 부동산 증여 후 10년 이내 매도할 경우, 증여자의 취득가액과 보유기간을 기준으로 양도소득세를 계산하는 제도입니다.

즉, 증여받은 사람이 양도세를 낼 때, 원래 부동산을 취득했던 증여자의 가액이 적용됩니다.

이월과세가 적용되는 기준은 무엇인가요?

이월과세는 배우자 또는 직계존비속 간 증여된 부동산이 10년 이내에 매도될 경우 적용됩니다. 대상 자산은 토지, 건물, 분양권, 입주권 등이 포함됩니다.

이월과세를 피하는 방법은 무엇인가요?

1. 증여 후 10년 이상 보유: 10년이 지나면 증여자의 취득가액이 아닌 수증자의 취득가액을 기준으로 양도세가 계산됩니다.
2. 1주택 비과세 요건 충족: 1주택자로 보유 후 비과세 요건을 충족하면 양도세가 면제될 수 있습니다.
3. 증여 시기 조정: 2022년 12월 31일 이전 증여된 부동산은 5년 내 매도 시 이월과세 적용되므로 시점을 고려해야 합니다.

이월과세 적용 시 세금 부담은 어떻게 달라지나요?

이월과세 적용 시, 증여자의 취득가액이 낮다면 수증자가 매도할 때 양도차익이 크게 증가하여 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.

예를 들어, 증여자의 취득가액이 2억 원인데 시세가 10억 원으로 올랐다면, 8억 원에 대한 양도세를 내야 합니다. 반면, 이월과세를 피하면 6억 원(증여 시점 기준)으로 계산되어 세금 부담이 줄어듭니다.