상가 권리금 계약시 주의할 사항 및 계약서 명시 내용 총정리

상가 임대차 계약을 체결할 때 권리금 계약은 매우 중요한 요소입니다. 권리금 계약을 통해 기존 임차인의 시설과 인테리어를 인수하고, 이미 형성된 고객층과 상권을 이어받을 수 있기 때문입니다.

 

 

그러나 권리금 계약은 큰 금액이 오가는 만큼, 계약 과정에서 주의해야 할 사항들이 많습니다. 이번 글에서는 상가 임대차 시 권리금 계약에 유의해야 할 점들을 아래에서 상세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 권리금 종류 및 중요성

권리금은 상가 임대차에서 기존 임차인의 영업 가치를 새 임차인에게 이전하는 대가로 지급되는 금액입니다. 권리금은 크게 바닥 권리금, 시설 권리금, 영업 권리금으로 나눌 수 있습니다.

바닥 권리금

• 의미: 해당 상권에서의 위치적 이점과 고객 유입 효과 등 무형의 가치를 의미합니다.
• 중요성: 유동 인구가 많거나 경쟁 업체가 적은 곳에서는 바닥 권리금이 높게 책정됩니다.

시설 권리금

• 의미: 기존 임차인이 설치한 인테리어, 설비, 비품 등의 유형 자산에 대한 대가입니다.
• 중요성: 새로 인테리어를 하지 않아도 되므로 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

영업 권리금

• 의미: 기존 임차인이 구축한 고객층, 영업 노하우, 상표권 등 영업 활동과 관련된 무형 자산에 대한 대가입니다.
• 중요성: 안정적인 매출을 기대할 수 있으며, 영업을 바로 시작할 수 있습니다.

 

2. 권리금 계약 우선 체결의 필요성

임대차 계약을 먼저 체결할 경우, 기존 임차인이 이를 악용하여 권리금을 부풀리는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

이미 계약금을 지불하고 임대차 계약이 성립된 상태에서 기존 임차인이 권리금을 요구할 때, 금액을 과도하게 부를 가능성이 큽니다.

 

이를 방지하기 위해 권리금 계약을 우선 체결한 후, 임대인과의 임대차 계약을 진행하는 것이 유리합니다.

임대차 계약을 먼저 체결하면 발생하는 문제점

• 기존 임차인이 권리금을 부풀릴 가능성이 높습니다.
• 임대인과의 계약이 이미 성립된 상태에서 협상력이 떨어집니다.

권리금 계약을 우선 체결해야 하는 이유

• 권리금 금액을 합리적으로 협상할 수 있습니다.
• 기존 임차인의 영업 정보를 충분히 확인할 수 있습니다.
• 임대인과의 계약 조건을 명확히 파악하여 불리한 조건을 피할 수 있습니다.

 

3. 권리금 계약 시 매출 내역 검토

기존 임차인으로부터 평균 매출 내역을 확인하고 계약서에 구체적인 내역을 명시하는 것이 중요합니다.

 

장사가 잘 되는 것으로 보일 수 있지만, 무리한 판촉 행사나 할인 이벤트로 인해 일시적으로 매출이 부풀려졌을 가능성도 있기 때문입니다.

 

이러한 매출 내역 확인은 바닥 권리금 산정에 중요한 기준이 될 수 있으며, 잘못된 정보로 인해 과도한 권리금을 지급했다면 부당이득 반환 청구나 계약 일부 취소도 가능합니다.

검토해야 할 사항

• 최근 1~2년간의 매출 내역서
• 매출 증빙 자료 (POS 자료, 세금 계산서 등)
• 판촉 행사나 할인 이벤트의 빈도와 영향

계약서에 명시해야 할 내용

• 평균 매출액과 산정 기준
• 매출 감소 시의 대처 방안
• 허위 정보 제공 시의 책임 규정

 

4. 권리금 반환 조건 명확히 하기

권리금 계약을 체결한 후, 임대차 계약이 성립되지 않을 수도 있으므로 권리금 반환 조건을 계약서에 명시해야 합니다.

 

예를 들어, 임대차 계약이 일정 기간 내에 체결되지 않으면 권리금 계약금은 반환된다는 조항을 넣어 불필요한 손해를 방지할 수 있습니다.

임대차 계약 불발 시의 위험성

• 임대인이 계약을 거부하면 권리금 계약이 무효화됩니다.
• 권리금 계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

반환 조건을 명시해야 하는 이유

• 불필요한 금전적 손해를 방지하기 위해서입니다.
• 계약 불발 시의 분쟁을 예방할 수 있습니다.

계약서에 포함해야 할 조항

• 임대차 계약이 일정 기간 내에 체결되지 않을 경우 계약 자동 해제
• 권리금 계약금의 반환 시기와 방법
• 위약금이나 손해배상 규정

 

5. 사업장 상태 확인

권리금 계약 전, 사업장에 불법 증축이나 행정적 제재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

특히 테라스, 외부 설치물, 노상 영업 등은 불법 증축으로 과태료 및 이행 강제금이 부과될 수 있는 요소들이므로 행정처분 내역을 점검하고 계약 전 확인하는 것이 좋습니다.

확인해야 할 사항

• 건축물 대장 및 등기부 등본 확인
• 관할 행정기관에서의 행정처분 이력 조회
• 불법 시설물 여부 (테라스, 간판, 외부 시설 등)

대처 방안

• 계약서에 해당 사항에 대한 담보 조항 추가
• 문제 발견 시 계약 철회 또는 권리금 조정 협상

 

상가 임대차 계약 시 권리금 계약을 우선 체결하면 기존 임차인이 권리금을 부풀리는 상황을 방지할 수 있습니다. 매출 내역을 확인하여 허위 정보를 피하고, 임대차 계약 불발 시 권리금 반환 조건을 명확히 설정하는 것이 중요합니다.

또한, 사업장 상태를 확인하여 불법 증축이나 행정적 제재 여부를 점검하고, 계약서에 관련 조항을 포함하는 것이 좋습니다. 이를 통해 계약 후 분쟁을 예방하고 안전한 권리금 계약을 진행할 수 있습니다.

 

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정리하자면, 상가 임대차 계약 시 권리금 계약을 우선 체결하는 것이 바람직하며, 이를 통해 기존 임차인의 악의적 권리금 부풀림을 방지할 수 있습니다.

또한, 권리금 계약 시 매출 내역을 확인하고 계약이 성립되지 않을 경우의 반환 조건을 명확히 하며, 불법 증축 여부와 행정처분 이력을 반드시 확인해야 합니다. 이러한 사항을 사전에 점검해 두면 계약 후 발생할 수 있는 분쟁을 효과적으로 예방할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQs)

권리금과 보증금은 어떻게 다른가요?

권리금은 기존 임차인의 영업 가치를 새 임차인이 인수하는 대가로 지급하는 금액입니다. 반면에 보증금은 임대차 계약에 따라 임대인에게 맡기는 금액으로, 계약 종료 시 조건에 따라 반환됩니다.

권리금 계약 없이 임대차 계약만 체결하면 안 되나요?

권리금 계약 없이 임대차 계약만 체결할 수 있습니다. 그러나 이 경우 기존 임차인의 시설물이나 영업권을 인수할 수 없으며, 새로운 시설 설치와 고객 확보를 위해 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

권리금 계약금을 지급했는데 임대인이 임대차 계약을 거부하면 어떻게 되나요?

계약서에 권리금 반환 조건을 명시했다면, 계약 불발 시 계약금을 반환받을 수 있습니다. 조건이 없다면 반환이 어려울 수 있으므로, 계약서 작성 시 해당 조항을 꼭 포함해야 합니다.

권리금 계약 시 어떤 서류를 확인해야 하나요?

- 매출 증빙 서류: POS 자료, 세금 계산서 등
- 건축물 대장 및 등기부 등본: 건물의 현황과 권리 관계 확인
- 행정처분 이력: 관할 행정기관에서 조회
- 임대차 계약서 사본: 기존 임대차 조건 확인

권리금 금액은 어떻게 산정되나요?

권리금은 상권의 입지, 매출 규모, 시설물 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 전문 감정평가사나 부동산 중개업자의 도움을 받아 적정 금액을 산정하는 것이 좋습니다.

임대인이 권리금 회수를 방해하면 어떻게 되나요?

상가건물임대차보호법에 따라 임대인이 부당하게 권리금 회수를 방해하면 손해배상 청구가 가능합니다. 법률 전문가의 도움을 받아 대응할 수 있습니다.

불법 증축된 시설물을 인수하면 어떤 문제가 생기나요?

불법 증축된 시설물은 과태료 부과, 이행강제금, 철거 명령 등의 행정처분 대상이 됩니다. 금전적 손실과 영업 중단으로 이어질 수 있으므로, 인수 전에 반드시 확인해야 합니다.

권리금 계약 후에 권리금을 조정할 수 있나요?

계약서에 조정 가능 여부를 명시했다면 조정할 수 있습니다. 그러나 일반적으로 계약 체결 후에는 금액 조정이 어렵기 때문에, 처음부터 신중하게 결정해야 합니다.

권리금도 부가가치세가 적용되나요?

네, 권리금 중 시설 권리금과 영업 권리금은 부가가치세 과세 대상입니다. 따라서 권리금 지급 시 부가가치세를 고려해야 합니다.

권리금 계약 시 꼭 변호사나 전문가의 도움을 받아야 하나요?

권리금 계약은 법률적, 재무적 위험이 큰 거래입니다. 전문가의 도움을 받으면 이러한 위험을 최소화하고, 계약 내용을 명확히 할 수 있으므로 적극 권장됩니다.