재건축 매도 청구 vs 현금 청산 차이점과 보상금 더 받는 법

재건축을 앞둔 건물 소유자라면 '매도 청구'와 '현금 청산'이라는 용어를 들어본 적이 있을 것입니다. 두 가지 모두 조합이 건물 소유자에게 금전적으로 보상하는 방식이지만, 절차와 보상금 산정 방식에서 차이가 있습니다.

어떻게 하면 더 많은 보상금을 받을 수 있을지에 대해 정확히 알고 있어야 손해를 보지 않을 수 있습니다.

 

 

재건축 매도 청구와 현금 청산의 차이점, 절차, 그리고 보상금을 극대화하는 방법을 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

재건축 매도 청구란?

매도 청구란 재건축 조합이 설립된 후, 조합 설립에 동의하지 않은 소유자(미동의자)에게 강제적으로 매도를 요구하는 절차입니다. 즉, 조합이 일정 요건을 갖춘 후, 조합 설립에 동의하지 않은 소유자의 부동산을 법원의 판결을 통해 매수하는 것입니다.

매도 청구 절차

재건축 조합 설립

• 조합이 설립되면, 조합원으로 참여하지 않은 미동의자들에게 조합이 매도를 요구할 수 있습니다.

60일 이내 매도 요구

• 조합이 설립되면 60일 이내에 미동의자에게 매도를 요구해야 합니다.

2개월 이내 응답

• 미동의자는 조합원으로 가입하거나, 매도를 거부할 수 있습니다.
• 응답하지 않으면 자동으로 매도 청구 대상이 됩니다.

사업 시행 인가 후 매도 청구 소송 진행

• 조합이 사업 시행 인가를 받은 후, 법원을 통해 미동의자에게 매도 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
• 법원은 조합이 요건을 충족했는지 검토한 후, 매도 청구권을 인정하면 감정평가를 통해 보상금을 산정합니다.

 

현금 청산이란?

현금 청산은 조합 설립에 동의한 조합원이지만, 분양 신청을 하지 않은 경우 조합이 해당 조합원에게 금전 보상을 하고 부동산을 매입하는 방식입니다.

 

매도 청구와 달리, 조합 설립에는 동의했지만 이후 새 아파트를 받을 의사가 없는 경우 해당됩니다.

현금 청산 대상자

• 조합 설립에는 동의했지만 분양 신청을 하지 않은 자
• 분양 신청을 했다가 기간 내 철회한 자
• 관리처분계획 인가 후 분양 대상에서 제외된 자
• 투기과열지구에서 분양 신청 자격이 없는 자

현금 청산 절차

관리처분계획 인가 후 90일 이내 협의

• 조합과 분양 미신청자는 보상금액을 협의할 수 있습니다.
• 협의가 성립되지 않으면 조합이 매도 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

매도 청구 소송 진행

• 조합이 90일 내에 매도 청구 소송을 제기하지 않으면, 지연 가산금(연 5~15%)이 부과됩니다.
• 법원은 감정평가를 통해 보상금을 산정합니다.

 

 

재건축 매도 청구 vs 현금 청산 차이점

 

구분	매도 청구	현금 청산
대상	조합 설립에 동의하지 않은 미동의자	조합 설립에 동의했으나 분양 신청을 하지 않은 자
절차	조합이 소유자에게 강제 매도를 요구	조합과 협의 후 보상이 진행되지 않으면 소송
보상금 산정	개발이익이 반영된 시가 기준	관리처분계획 인가 후 평가된 시가 기준
보상금 지급	법원 감정평가 후 지급	협의 후 지급 또는 소송 후 지급

 

 

보상금을 더 받는 방법

매도 청구와 현금 청산 절차에서 보상금을 최대한 높이려면 아래와 같은 전략이 필요합니다.

1. 감정평가 적극 대응

법원의 감정평가는 보상금액을 결정하는 핵심 요소입니다. 감정평가가 적절하게 이루어지도록 변호사 및 감정평가사와 협력해 평가 의견서를 제출해야 합니다.

2. 개발이익 반영 주장

법원 감정평가에서 재건축 후 예상 시세를 적극 반영하도록 주장해야 합니다. 단순히 현재 시세가 아니라, 재건축 완료 후 상승될 가치를 평가에 포함시키는 것이 중요합니다.

3. 법적 대응 준비

조합과 원만한 협의가 이루어지지 않는다면 소송을 통해 적절한 보상을 받아야 합니다. 미리 변호사와 상의해 법률적 대응을 준비하는 것이 유리합니다.

4. 평가 시점 전략

재건축이 진행되는 동안 부동산 가격이 상승하는 경우가 많습니다. 평가 시점을 늦추면 보상금이 증가할 가능성이 높으므로 조합과 협의할 때 이를 염두에 두고 전략적으로 접근해야 합니다.

 

재건축 과정에서 조합 설립에 동의하지 않으면 '매도 청구', 조합 설립에 동의했지만 분양 신청을 하지 않으면 '현금 청산' 절차를 따르게 됩니다. 매도 청구는 조합이 법원을 통해 강제 매수를 진행하며, 현금 청산은 협의 후 보상이 이루어집니다.

보상금은 감정평가를 통해 결정되며, 개발이익을 반영한 시세 반영 주장, 평가 시점 전략적 조정 등을 통해 보상금을 극대화할 수 있습니다.

 

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정리하자면, 재건축 과정에서 조합 설립에 동의하지 않은 경우 '매도 청구', 조합 설립에는 동의했지만 분양 신청을 하지 않은 경우 '현금 청산' 절차를 따르게 됩니다.

두 방식 모두 감정평가를 통해 보상금이 결정되지만, 감정평가의 내용에 따라 금액 차이가 날 수 있으므로 신중한 대응이 필요합니다. 변호사 및 감정평가사와 협력하여 개발이익을 반영한 감정평가를 받고, 평가 시점을 전략적으로 조정하는 것이 더 많은 보상을 받는 핵심 전략입니다.

FAQs

재건축 매도 청구와 현금 청산의 차이는?

재건축 매도 청구는 조합 설립에 동의하지 않은 소유자의 부동산을 조합이 법원의 판결을 통해 매수하는 절차입니다.

반면, 현금 청산은 조합 설립에 동의했으나 분양 신청을 하지 않은 조합원이 보상을 받고 부동산을 넘기는 방식입니다. 매도 청구는 강제성이 있으며, 현금 청산은 협의 후 진행됩니다.

매도 청구 절차는 어떻게 진행되나요?

조합이 설립된 후 60일 이내에 미동의자에게 매도를 요구합니다.

미동의자가 응답하지 않거나 거부하면, 사업 시행 인가 후 조합이 법원을 통해 매도 청구 소송을 제기합니다. 법원이 조합의 청구를 인정하면 감정평가를 거쳐 보상금이 지급됩니다.

현금 청산 보상금은 어떻게 산정되나요?

현금 청산 보상금은 관리처분계획 인가 후 감정평가를 통해 산정된 시가를 기준으로 결정됩니다.

보상금 협의가 이루어지지 않으면 조합이 매도 청구 소송을 제기할 수 있으며, 법원에서 감정평가 후 최종 금액이 결정됩니다.

보상금을 최대한 높이는 방법은 무엇인가요?

보상금을 높이려면 감정평가 과정에 적극적으로 대응해야 합니다.

개발이익을 반영한 시세를 주장하고, 평가 시점을 전략적으로 조정하는 것이 중요합니다. 또한 변호사 및 감정평가사와 협력하여 법률적 대응을 준비하는 것도 유리합니다.