상가를 운영하다 보면 한 번쯤은 예상 못한 상황을 맞닥뜨립니다. 그중에서도 가장 당황스러운 순간이 바로 임대인이 “건물에 문제가 있으니 당장 나가라”고 통보하는 경우입니다.
사진, 영상까지 들이밀면 순간적으로 ‘이거 진짜 나가야 하나?’라는 생각이 들 수밖에 없습니다.
그런데 결론부터 말하면, 이런 통보만으로 임차인이 바로 나가야 하는 경우는 거의 없습니다. 법 구조 자체가 그렇게 되어 있지 않기 때문입니다.
임대인이 고쳐야 할 문제를, 임차인에게 떠넘기는 경우가 많습니다
상가 임대차에서 가장 기본이 되는 규정이 바로 민법 제623조입니다. 이 조항의 핵심은 간단합니다.
임대인은 계약 기간 동안 임차인이 정상적으로 사용할 수 있도록 유지·수선할 책임이 있다.
여기서 중요한 포인트가 하나 있습니다.
누수, 곰팡이, 배관 문제, 전기 이상 같은 건 ‘퇴거 사유’가 아니라 ‘수선 대상’이라는 점입니다.
즉, 건물에 문제가 생겼다면 원칙적으로는 임대인이 해결해야 하는 것이고, 그걸 이유로 임차인을 내보내는 건 맞지 않습니다.
실무에서도 비슷한 판단이 반복됩니다. 단순한 하자나 노후 문제는 임대인의 책임으로 보는 경우가 대부분입니다.
퇴거 요구가 인정되는 상황은 거의 예외입니다
그렇다면 언제는 나가야 할까요. 이 부분은 생각보다 기준이 엄격합니다.
법적으로 임대인의 계약 해지나 퇴거 요구가 인정되는 경우는 두 가지 정도로 정리됩니다.
하나는 건물 자체가 위험한 상태, 즉 붕괴 위험처럼 구조적으로 문제가 있는 경우입니다.
다른 하나는 수선 비용이 지나치게 커서 사실상 수리가 불가능한 수준일 때입니다.
이 정도 상황이 아니라면, 대부분의 하자는 ‘고쳐서 해결 가능한 문제’로 보기 때문에 퇴거 사유로 인정되지 않습니다.
그래서 임대인이 “이 정도면 영업 못 한다”고 주장해도, 법원은 그걸 그대로 받아들이지 않습니다. 영업 가능 여부는 단순 주장으로 판단되는 영역이 아니기 때문입니다.
오히려 임차인이 행사할 수 있는 권리가 더 많습니다
이 부분은 많은 분들이 잘 모르고 넘어갑니다.
건물 하자로 인해 피해를 보는 쪽은 임차인이기 때문에, 법은 임차인에게 여러 권리를 인정하고 있습니다.
먼저 차임 감액입니다.
민법 제627조에 따르면, 사용이 제한된 정도에 따라 월세를 낮춰달라고 요구할 수 있습니다.
또 하나는 계약 해지입니다.
하자가 심해서 정상적인 영업이 불가능하다면, 오히려 임차인이 계약을 종료할 수 있습니다.
여기에 더해 손해배상도 가능합니다. 실제로 인정되는 범위를 보면 생각보다 넓습니다.
- 영업 중단으로 인한 손실
- 시설이나 물품 피해
- 이사 비용이나 철거 비용
- 보증금 반환 문제까지
즉, 상황이 심각할수록 ‘나가라’는 말을 들을 위치가 아니라, ‘권리를 행사할 수 있는 위치’가 되는 겁니다.
임대인이 들이민 증거, 그대로 믿으면 안 됩니다
현실에서는 임대인이 이런 자료를 자주 제시합니다.
- 사진이나 영상
- 사설 안전진단서
- 현장 보고서
문제는 이 자료들이 법적으로 결정적인 증거가 되기 어렵다는 점입니다.
사진은 상황을 일부만 보여줄 수 있고, 사설 진단서는 이해관계에서 자유롭지 않습니다.
보고서 역시 ‘영업 불가능’ 여부를 단정할 수 있는 자료는 아닙니다.
결국 중요한 건 객관적인 감정과 실제 사용 가능 여부입니다. 임차인 입장에서 별도의 감정을 진행하는 이유도 여기에 있습니다.
월세를 아예 안 내는 선택은 오히려 위험합니다
하자가 생기면 감정적으로 대응하기 쉬운 부분이 있습니다.
“이 상태에서 월세를 왜 내냐”는 생각이 들 수 있습니다.
하지만 이건 상당히 위험한 선택입니다.
일부 사용이 제한된 상황에서 월세 전체를 거부하면, 오히려 임차인이 계약을 어긴 것으로 판단될 수 있습니다.
그래서 실무에서는 전액 거부가 아니라 ‘사용 불가능한 만큼 감액’하는 방식이 가장 안전합니다.
현실적인 대응 순서는 이렇게 가져가는 게 좋습니다
이런 상황에서는 감정보다 절차가 중요합니다.
먼저 임대인이 주장하는 자료의 원본과 객관성을 확인해야 합니다.
그리고 임차인도 별도로 감정을 받아야 합니다.
그 다음 단계가 중요합니다.
내용증명으로 “퇴거 의무가 없다”는 입장을 명확히 남겨야 합니다.
이후에는 임대인에게 수선 계획을 요구하는 흐름으로 가는 것이 일반적입니다.
만약 전기 차단이나 출입 통제처럼 강제 퇴거 시도가 들어온다면, 이건 민사 문제가 아니라 형사 문제로 이어질 수 있습니다. 이 단계에서는 대응 속도가 중요합니다.
정리하면, 하자가 있다고 해서 바로 나가야 하는 구조가 아닙니다
상가 임대차에서 건물 하자는 흔히 발생하는 문제입니다.
하지만 그걸 이유로 임차인을 내보낼 수 있는 경우는 생각보다 매우 제한적입니다.
기본 원리는 단순합니다.
건물 문제는 임대인이 고쳐야 할 책임이 있고 임차인은 계약 기간 동안 사용할 권리를 보장받습니다
그래서 임대인이 “하자가 있으니 나가라”고 말하는 상황이라면, 그 자체만으로는 법적 근거가 부족한 경우가 많습니다.
오히려 상황에 따라서는 임차인이 더 강한 권리를 가지는 구조라는 점, 이 부분을 알고 대응하는 게 중요합니다.