부동산 계약 후 대출 거절! 계약 해제 가능할까?

집을 사려고 계약까지 마쳤는데, 정작 은행에서 대출이 나오지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 많은 사람들이 실제로 겪는 상황입니다. 특히 요즘처럼 대출 조건이 까다로워진 시기에는 이런 문제가 빈번하게 발생하곤 합니다.

 

 

대출 불가로 인한 계약 해제가 가능한지, 실제 판례를 바탕으로 아래 본문에서 자세히 알아보겠습니다.

 

대출이 안 되면 계약 취소할 수 있을까?

많은 사람들이 매매 계약을 체결할 때 대출을 전제로 합니다.

 

계약 당시 "대출이 3억 정도는 가능하다"는 말을 듣고 매매를 결정하는 경우가 많죠. 그런데 실제 잔금 시점에 은행 심사에서 대출이 거절된다면, 당연히 계약을 취소하고 싶을 겁니다.

 

실제 사례에서 한 구매자는 7억 원 상당의 다세대 주택을 계약하면서, 3억 원 대출이 가능하다는 말을 믿고 계약금을 지불했습니다. 그러나 이후 실제 대출은 2억 원 남짓만 가능했고, 잔금을 치를 수 없게 되자 계약 해제를 요청했습니다.

 

 

특약 사항이 핵심! '대출 불가 시 계약 해제 가능'

이 사건에서 주목할 점은 계약서에 다음과 같은 특약 사항이 있었다는 것입니다.

• 대출이 발생하지 않을 시 계약을 취소할 수 있다.
• 준공 전 계약이므로 준공 승인 후 등기부 등본 확인 후 계약을 취소할 수 있다.

겉으로만 보면 계약 해제가 가능한 조건처럼 보입니다. 그러나 법원은 실제 계약 해제 요구를 기각했습니다. 왜일까요?

 

 

법원의 판단, 대출 ‘불가’는 입증되지 않았다

재판부는 계약서를 바탕으로 다음과 같은 논리를 내세웠습니다.

• 대출이 완전히 불가능한 것이 아니라, 일부 은행에서 금액이 줄었을 뿐
• 여러 은행에서 1.4억 ~ 2.4억 대출 가능성이 있었기 때문에, 3억 대출이 전혀 불가능하다고 단정할 수 없음
• 구매자가 직접 다양한 금융기관에서 알아보지 않고 대출 불가를 단정했다

또한, 매도인이 소유권을 신탁회사에 넘긴 것도 문제가 되지 않는다고 판단했습니다. 잔금을 납부하면 소유권 이전이 가능한 상태였기 때문입니다.

 

 

결국 계약 해제는 불인정, 계약금은 몰수

이 사건에서 최종적으로 법원은 매수인의 계약 해제를 받아들이지 않았고, 계약금을 돌려받을 수 없게 되었습니다. 현실적으로 3천만 원 계약금은 고스란히 날아간 셈입니다.

 

계약 당시 대출이 당연히 될 줄 알고 안심하고 계약했지만, 결국 대출 조건을 명확히 확인하지 않은 책임을 매수인에게 돌린 것입니다.

 

 

법원이 말하는 ‘대출 불가’의 기준은?

단순히 "대출이 적게 나온다"는 이유만으로 계약 해제가 되지 않습니다. 법원이 요구하는 ‘대출 불가’ 기준은 다음과 같습니다.

• 모든 금융기관에서 대출이 아예 거절되었는지
• 매수인이 다양한 금융기관에 실제로 문의했는지
• 구체적인 대출 거절 사유가 있었는지
• 계약서에 명확하게 '대출 실패 시 해제 가능'이 기재되어 있는지

즉, 단순히 “돈이 모자란다”는 사정만으로는 계약 해제가 어렵다는 뜻입니다.

 

 

현실과 동떨어진 판결?

법원의 논리는 "은행별로 조건이 다르기 때문에 더 알아봤으면 대출이 가능했을 수도 있다"는 점에 초점이 맞춰져 있지만, 소비자 입장에서는 현실적인 괴리가 큽니다.

• 6천만 원~1억 정도의 대출 차이는 일반 서민에겐 ‘계약 불이행’의 직접적 원인
• 실제 현장에서 '이 정도는 대출 된다'고 말하는 브로커나 중개업자의 말을 믿고 계약하게 되는 구조
• 현실에서는 은행 조건과 심사 기준이 매우 빠르게 변동됨

따라서, 계약 해제 관련 분쟁을 줄이기 위해서는 계약서 작성 시 대출 실패 시 무조건 계약 해제 가능이라는 특약을 반드시 넣는 것이 중요합니다.

 

집 계약 후 대출이 나오지 않더라도 계약 해제가 자동으로 인정되진 않습니다. 법원은 모든 금융기관에서 대출이 거절되었는지, 특약에 해제 조건이 명확히 기재됐는지를 판단 기준으로 삼습니다.

계약서를 작성할 때는 반드시 '대출 실패 시 계약 해제 가능' 특약을 포함하고, 사전에 본인의 대출 가능 여부를 직접 확인해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

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FAQ

대출이 안 되면 집 계약을 취소할 수 있나요?

대출이 되지 않는다고 해서 자동으로 계약이 해제되는 것은 아닙니다. 계약서에 '대출 불가 시 해제 가능'이라는 특약이 명시되어 있어야 하며, 모든 금융기관에서 실제로 대출이 거절되었는지 등을 입증해야 합니다.

단순히 대출 금액이 기대에 못 미친다는 이유만으로는 계약 해제가 어렵습니다.

대출 불가 특약이 있어도 계약이 해제되지 않을 수 있나요?

네, 특약이 있더라도 법원은 실제로 모든 금융기관에서 대출이 거절되었는지, 매수인이 충분히 대출 가능성을 타진했는지 등을 확인합니다.

일부 대출이 가능했던 경우에는 ‘대출 불가’로 인정되지 않아 계약 해제가 기각될 수 있습니다.

계약 전 반드시 확인해야 할 대출 관련 사항은 무엇인가요?

계약 전에는 본인의 신용과 담보 조건으로 실제 가능한 대출 한도를 은행에 사전 문의해야 하며, ‘대출 실패 시 계약 무효’라는 문구를 특약으로 명확히 계약서에 넣어야 합니다.

단순히 중개인의 말만 믿고 계약하면 추후 분쟁이 생길 수 있습니다.

대출이 줄어든 경우에도 계약금을 돌려받을 수 있나요?

보통은 어렵습니다. 일부 대출이 가능했다면 '대출 불가'로 인정되지 않아 계약금 반환은 불가능할 수 있습니다.

계약 전 실제 대출 가능 금액을 명확히 확인하고, 계약서에 해제 조건을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다.