입주권과 분양권, 무엇이 다를까? 취득 시점과 세금 차이 총정리

아파트를 새로 마련하는 방법에는 여러 가지가 있지만, 가장 대표적인 것이 바로 ‘입주권’과 ‘분양권’입니다.

겉보기에는 둘 다 신축 아파트를 취득하는 권리로 보이지만, 법적 성격과 세금 부과 방식에서 차이가 큽니다. 특히 취득 시점과 세금 계산 방식이 다르기 때문에, 이를 제대로 이해하지 않으면 예기치 못한 세금 부담이 발생할 수 있습니다.

 

 

입주권과 분양권의 차이를 명확히 정리하고, 취득 시점 및 세금 차이에 대해 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

입주권과 분양권의 기본 개념

입주권이란?

입주권은 재개발·재건축 사업에서 기존 주택이나 토지를 소유한 조합원이 새 아파트를 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

원래 있던 부동산을 철거하고 새 아파트가 지어지는 과정에서 기존 부동산 소유자는 새 아파트를 받을 권리를 갖게 되는데, 이를 입주권이라고 합니다.

분양권이란?

분양권은 건설사가 신축 아파트를 짓고 일반인들에게 분양하는 과정에서 발생하는 권리입니다.

 

청약을 통해 당첨되거나, 당첨된 사람이 다른 사람에게 양도하면서 발생하는 권리를 말합니다. 즉, 특정 아파트를 분양받을 수 있는 권리가 분양권입니다.

 

 

입주권과 분양권의 주요 차이점

1. 취득 시점

입주권과 분양권의 가장 큰 차이점 중 하나는 ‘언제 취득한 것으로 보느냐’입니다.

• 입주권 취득 시점: 관리처분계획 인가일
• 분양권 취득 시점: 청약 당첨일 또는 분양 계약 체결일
• 분양권 및 입주권을 전매로 취득한 경우: 최종 잔금 지급일

입주권은 원래 소유한 부동산이 사라지고 새로운 권리가 발생하는 것이므로, 법적으로 관리처분계획 인가일을 취득일로 봅니다. 반면, 분양권은 새롭게 분양받는 것이므로 청약 당첨일 또는 계약일을 기준으로 합니다.

 

2. 신축 아파트 취득 시점

아파트가 완공된 후, 조합원과 일반 분양자의 취득 시점도 다릅니다.

• 입주권(조합원): 사용 승인일
• 분양권(일반 분양자): 최종 잔금 지급일

조합원은 자신이 건축주(시공 의뢰인)로 간주되기 때문에 신축 아파트의 취득일이 사용 승인일로 정해집니다. 반면, 일반 분양자는 매매 방식으로 취득하는 것이므로, 최종 잔금을 지급한 날이 취득일이 됩니다.

 

3. 취득세 차이

취득세율도 입주권과 분양권에 따라 다르게 적용됩니다.

• 입주권(조합원): 원시취득으로 간주되어 2.8% 적용
• 분양권(일반 분양자): 매매취득으로 간주되어 1~3% 적용 (다주택자는 8~12% 중과세율 적용 가능)

조합원이 취득하는 신축 아파트는 새로운 건축물로 인정되므로 원시취득에 해당해 2.8%의 취득세율이 적용됩니다.

 

반면, 분양권을 통해 아파트를 취득하는 것은 매매로 간주되므로, 주택 매매 시 적용되는 1~3% 세율이 적용됩니다. 다주택자인 경우에는 8~12%의 중과세율이 적용될 수도 있으니 주의가 필요합니다.

 

4. 보유 기간 계산 방식

보유 기간은 장기보유특별공제 등 각종 세제 혜택과 양도소득세 계산에 영향을 미칩니다.

• 입주권(조합원): 기존 부동산 취득일부터 계산
• 분양권(일반 분양자): 신축 아파트 취득일(최종 잔금 지급일)부터 계산
• 승계조합원(입주권을 전매로 취득한 경우): 신축 아파트 취득일부터 계산

조합원은 기존 주택을 철거하고 신축 아파트를 받는 개념이므로, 기존 주택의 취득일부터 보유 기간을 계산할 수 있습니다. 반면, 일반 분양자는 신축 아파트를 새롭게 매입하는 것이므로 분양대금 완납일부터 보유 기간을 인정받습니다.

 

입주권과 분양권은 신축 아파트를 취득할 수 있는 권리이지만, 법적 성격과 세금 기준이 다릅니다. 입주권은 재개발·재건축 조합원이 기존 주택을 철거하고 받는 권리로, 관리처분계획 인가일을 기준으로 취득하며, 취득세율은 2.8%가 적용됩니다.

반면, 분양권은 신축 아파트를 분양받을 수 있는 권리로, 청약 당첨일이나 계약일을 기준으로 취득하며, 취득세율은 1~3% (다주택자는 8~12%)가 적용됩니다. 또한, 보유 기간 계산 방식도 달라 세금 부담이 다를 수 있으므로 신중한 선택이 필요합니다.

 

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정리하자면, 입주권과 분양권은 모두 신축 아파트를 취득할 수 있는 권리이지만, 법적 성격과 세금 기준이 다릅니다.

조합원의 입주권은 원래 부동산을 철거하고 새로운 주택을 받는 개념이라 신축 취득으로 간주되며, 일반 분양자의 분양권은 매매를 통해 주택을 구입하는 개념이라 취득세율과 보유 기간 계산 방식이 다릅니다.

따라서 본인의 상황에 맞게 취득 방법을 결정하고, 세금 부담을 미리 계산해보는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

입주권과 분양권의 차이는 무엇인가요?

입주권은 재개발·재건축 조합원이 기존 주택을 철거하고 새 아파트를 받을 수 있는 권리이며, 분양권은 건설사가 신축 아파트를 분양할 때 주어지는 권리입니다.

입주권은 관리처분계획 인가일을 기준으로 취득되며, 분양권은 청약 당첨일 또는 분양 계약일을 기준으로 합니다.

입주권과 분양권의 취득세는 어떻게 다르나요?

입주권은 원시취득으로 간주되어 2.8%의 취득세율이 적용됩니다.

반면, 분양권은 매매취득으로 보며, 일반 주택 매입과 동일하게 1~3%의 취득세율이 적용됩니다. 다만, 다주택자의 경우 분양권을 통한 취득 시 8~12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.

입주권과 분양권의 보유 기간은 어떻게 계산되나요?

입주권의 보유 기간은 기존 주택을 취득한 날부터 계산됩니다.

반면, 분양권은 신축 아파트를 취득하는 것이므로 최종 잔금 지급일부터 보유 기간이 시작됩니다. 이는 장기보유특별공제 및 양도소득세 산정에 영향을 줍니다.

입주권과 분양권 중 어떤 것이 세금 부담이 적나요?

일반적으로 입주권은 기존 주택을 철거하고 새 아파트를 받는 개념이므로 원시취득으로 간주되어 취득세가 낮습니다.

또한, 보유 기간이 기존 주택 취득일 기준으로 계산되어 장기보유특별공제 혜택을 받을 가능성이 큽니다. 반면, 분양권은 매매로 간주되며 다주택자의 경우 높은 취득세율이 적용될 수 있습니다.