재건축 조합원의 분양 신청과 현금 청산, 어떤 선택이 유리할까?

재건축, 재개발 사업이 진행될 때 조합원들은 ‘분양 신청’과 ‘현금 청산’ 중 하나를 선택해야 합니다. 각각의 선택이 가지는 장단점이 있기 때문에 본인의 경제적 상황과 해당 사업의 사업성을 신중하게 고려해야 합니다.

특히 분양 신청을 했다가 나중에 현금 청산을 받을 수 있는지 여부에 대해서도 많은 조합원들이 궁금해하는데요.

 

 

재건축 조합원의 분양 신청과 현금 청산의 차이점, 선택 기준, 그리고 분양 신청 후에도 현금 청산이 가능한지에 대해 아래 본문에서 자세히 살펴보겠습니다.

 

분양 신청이란?

분양 신청이란 재건축, 재개발 조합원이 기존 부동산을 신축 아파트로 교환하기 위해 신청하는 절차를 말합니다. 즉, 조합원이 기존 소유 부동산의 가치를 감정평가받은 후, 해당 평가 금액을 기준으로 신축 아파트를 분양받을 권리를 확보하는 것입니다.

 

분양 신청을 하면 조합원 분양가에서 기존 부동산의 평가금액(권리가액)을 제외한 나머지 금액(분담금)을 추가로 부담해야 합니다. 이때 비례율(조합의 사업성을 나타내는 지표)에 따라 분담금이 달라지며, 사업성이 낮아질 경우 분담금이 증가할 수도 있습니다.

분양 신청의 장점

• 새롭게 지어지는 아파트를 받을 수 있음
• 부동산 가치 상승 시 추가적인 시세 차익 가능
• 재건축이 완료되면 신축 아파트에 거주 가능

분양 신청의 단점

• 분담금 부담 가능성 있음
• 사업이 지연될 경우 입주 시기 불확실
• 사업성이 나빠질 경우 기대한 가치보다 낮을 수 있음

 

현금 청산이란?

현금 청산이란 재건축, 재개발 사업에 참여하지 않고 조합이 산정한 금액을 보상금으로 받고 부동산을 매각하는 방식입니다. 재개발의 경우 토지보상법에 따라 감정평가를 통해 보상금이 정해지고, 재건축의 경우 조합이 매도 청구 소송을 통해 매매대금을 결정합니다.

 

보상금은 해당 부동산의 감정평가 금액을 기준으로 책정되며, 추가적인 주거이전비나 이사비 등이 지급되기도 합니다.

현금 청산의 장점

• 추가적인 분담금 부담 없음
• 사업 지연에 따른 리스크 회피 가능
• 보상금을 빠르게 확보하여 다른 부동산 투자 가능

현금 청산의 단점

• 향후 신축 아파트 시세 상승에 따른 수익 실현 불가능
• 감정평가 금액이 시세보다 낮게 책정될 가능성 있음
• 재건축보다는 재개발에서 보상금이 낮을 가능성이 큼

 

분양 신청 후에도 현금 청산이 가능할까?

많은 조합원들이 분양 신청을 했다가 나중에 마음이 바뀌어 현금 청산을 받을 수 있는지 궁금해합니다. 이에 대한 명확한 법적 규정은 없지만, 대부분의 조합 정관에는 ‘분양계약을 체결하지 않은 조합원은 분양 신청을 하지 않은 것과 동일하게 취급한다’는 내용이 포함되어 있습니다.

 

즉, 조합 정관에서 이를 인정한다면, 분양 신청을 했더라도 분양계약을 체결하지 않았다면 현금 청산을 받을 수 있습니다. 실제로 대법원에서도 이러한 정관 규정의 효력을 인정한 바 있습니다.

분양 신청 후 현금 청산이 가능한 경우

• 조합 정관에 ‘분양계약을 체결하지 않은 조합원은 현금 청산 대상자와 동일하게 처리한다’는 조항이 있을 경우
• 조합에서 분양계약 체결을 강제하지 않고 선택권을 부여하는 경우

분양 신청 후 현금 청산이 어려운 경우

• 분양계약을 이미 체결한 경우
• 조합 정관에서 분양 신청 이후 철회를 금지하는 경우
• 사업이 상당히 진행되어 조합이 이를 인정하지 않는 경우

 

현금 청산 시 보상금 증액 전략

현금 청산을 선택했다면, 보상금을 최대한 높게 받는 것이 중요합니다. 보상금은 감정평가를 통해 산정되며, 감정평가사들이 해당 지역의 시세를 반영하여 책정합니다.

 

하지만 감정평가 결과에 따라 보상금 차이가 클 수 있기 때문에, 보상금 증액 절차를 적극 활용하는 것이 좋습니다.

보상금 증액 절차

• 재개발: 수용 재결 → 이의 재결 → 행정소송
• 재건축: 매도 청구 소송

각 단계마다 감정평가 결과를 다투고 조정할 기회가 있기 때문에, 전문가의 도움을 받아야 보상금을 최대한 높일 수 있습니다.

 

재건축, 재개발 조합원은 분양 신청과 현금 청산 중 선택해야 합니다. 분양 신청을 하면 신축 아파트를 받을 수 있지만, 분담금 부담이 있을 수 있습니다. 반면, 현금 청산을 선택하면 빠르게 보상금을 받을 수 있지만, 향후 시세 상승에 따른 수익을 포기해야 합니다.

분양 신청 후에도 현금 청산이 가능한 경우가 있지만, 이는 조합 정관에 따라 다릅니다. 보상금을 최대한 높이기 위해 감정평가 이의 제기나 매도 청구 소송을 고려하는 것이 좋습니다.

 

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정리하자면, 재건축, 재개발 조합원들은 분양 신청과 현금 청산 중에서 본인의 경제적 상황과 사업성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

분양 신청을 하면 신축 아파트를 받을 수 있지만 분담금을 부담해야 하며, 현금 청산을 하면 빠르게 보상금을 받을 수 있지만 미래 시세 차익을 포기해야 합니다.

분양 신청 후에도 현금 청산을 받을 수 있는지 여부는 조합 정관에 따라 다르며, 이를 잘 확인한 후 결정하는 것이 중요합니다. 만약 현금 청산을 결정했다면, 보상금을 최대한 증액할 수 있도록 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.

FAQs

재건축, 재개발에서 분양 신청과 현금 청산의 차이는 무엇인가요?

분양 신청은 기존 부동산을 신축 아파트로 교환하는 방식이며, 일정 금액의 분담금을 부담해야 합니다.

반면, 현금 청산은 조합이 책정한 감정평가 금액을 받고 부동산을 매각하는 방식으로, 추가 부담 없이 빠르게 보상금을 받을 수 있습니다.

분양 신청을 했다가 나중에 현금 청산을 받을 수 있나요?

조합 정관에 따라 다릅니다. 만약 정관에서 "분양계약을 체결하지 않은 조합원은 현금 청산 대상자로 간주된다"고 규정하고 있다면 가능하지만, 분양계약을 이미 체결했거나 정관에서 철회를 금지하는 경우에는 어렵습니다.

현금 청산 시 보상금을 더 받을 수 있는 방법이 있나요?

보상금은 감정평가 금액을 기준으로 결정되므로, 감정평가 결과를 다투는 절차를 적극 활용해야 합니다. 재개발의 경우 수용 재결·이의 재결·행정소송을, 재건축의 경우 매도 청구 소송을 통해 보상금을 증액할 수 있습니다.

분양 신청 시 고려해야 할 중요한 요소는 무엇인가요?

사업성, 비례율, 예상 분담금, 입주 가능 시기 등을 고려해야 합니다. 또한, 본인의 자금 상황과 신축 아파트의 기대 가치가 적절한지 충분히 검토한 후 결정하는 것이 중요합니다.