재개발, 재건축 분담금 계산법 총정리! 재건축 도급제 vs 지분제 차이

재개발, 재건축 사업이 진행될 때 조합원이 되면 일반 분양보다 저렴한 가격으로 새 아파트를 받을 수 있는 기회가 생깁니다. 하지만 조합원이 추가로 부담해야 하는 비용인 ‘분담금’에 대해서는 명확하게 이해하지 못하는 경우가 많습니다.

 

 

재개발, 재건축 사업에서 분담금이 어떻게 산정되는지, 그리고 도급제와 지분제 방식의 차이는 무엇인지 아래 본문에서 자세히 알아보겠습니다.

 

재개발, 재건축 분담금이란?

재개발, 재건축 분담금은 기존 주택을 헐고 새 아파트를 받을 때 조합원이 추가로 부담해야 하는 비용을 의미합니다. 이 금액은 사업의 진행 과정에서 변동될 수 있으며, 조합원들에게 큰 영향을 미치는 요소 중 하나입니다.

분담금과 추가 부담금의 차이

분담금은 조합원이 새 아파트를 분양받을 때 기본적으로 부담해야 하는 금액입니다.

 

반면 추가 부담금은 사업 진행 과정에서 예상치 못한 비용 증가(예: 건축비 상승)로 인해 조합원이 추가로 납부해야 하는 금액을 의미합니다. 따라서 분담금뿐만 아니라 추가 부담금도 고려하여 사업 참여 여부를 신중하게 결정해야 합니다.

 

 

재개발, 재건축 분담금 계산법

분담금을 계산하려면 ‘비례율’과 ‘권리가액’을 알아야 합니다. 이를 기반으로 조합원이 최종적으로 부담해야 하는 금액이 결정됩니다.

비례율이란?

비례율은 정비사업의 수익성을 나타내는 지표로, 사업이 완료되었을 때 조합원들이 소유한 종전자산(기존 부동산) 가치 대비 개발 이익이 얼마나 발생했는지를 보여줍니다.

 

비례율이 높을수록 조합원의 부담이 줄어들고, 낮을수록 부담이 커집니다.

비례율 계산법

비례율은 다음 공식으로 계산됩니다.

비례율 = (총사업수입 – 총사업비) ÷ 종전자산 평가액 × 100

• 총사업수입: 사업 완료 후 조합이 얻게 되는 전체 수입
• 총사업비: 건축비, 보상비 등 사업에 투입된 총 비용
• 종전자산 평가액: 기존 부동산의 감정평가액

예를 들어, 총사업수입이 1,200억 원, 총사업비가 800억 원, 종전자산 평가액이 400억 원이라면 비례율은 100% [(1,200억 – 800억) ÷ 400억 × 100]로 계산됩니다.

권리가액 산정

조합원이 새 아파트를 분양받기 위해서는 권리가액을 알아야 합니다. 권리가액은 다음과 같이 계산됩니다.

권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율

예를 들어, 종전자산 평가액이 5억 원이고 비례율이 110%라면 권리가액은 5억 5천만 원이 됩니다.

최종 분담금 계산

분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다.

분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액

예를 들어, 조합원 분양가가 6억 원이고 권리가액이 5억 5천만 원이라면 분담금은 5천만 원이 됩니다.

 

 

 

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재건축 도급제 vs 지분제 차이

도급제 재건축

도급제 방식은 조합이 사업을 주도하고, 시공사는 순수 공사비만 부담하는 방식입니다.

 

따라서 사업의 수익은 100% 조합에 귀속되지만, 사업이 예상보다 지연되거나 비용이 증가할 경우 조합원이 추가 부담을 져야 할 수도 있습니다.

지분제 재건축

지분제 방식에서는 시공사가 사업 전체를 주관하며, 조합원은 분담금 없이 일정 면적의 신축 아파트를 지급받는 구조입니다.

 

조합원의 부담이 적지만, 대신 사업에서 발생하는 이익 일부를 시공사가 가져갑니다.

무상지분율이란?

지분제에서는 조합원이 별도 부담 없이 받을 수 있는 신축 아파트 면적을 ‘무상지분율’로 계산합니다.

무상지분 면적 = 기존 대지 지분 × 무상지분율

예를 들어, 기존 대지 지분이 20평이고 무상지분율이 120%라면 조합원은 24평의 신축 아파트를 무상으로 받을 수 있습니다. 만약 30평짜리 아파트를 신청한다면, 초과하는 6평에 대한 분담금을 납부해야 합니다.

 

 

재개발, 재건축 분담금 관련 유의사항

• 조합원 분양 신청 전, 예상 분담금 내역을 반드시 확인해야 합니다.
• 사업 진행 과정에서 분담금이 변동될 가능성이 있으므로 추가 부담금도 고려해야 합니다.
• 본인 소유 부동산의 감정평가액이 과소평가되었을 경우, 조합원 분양 대신 현금 청산을 선택할 수도 있습니다.

 

재개발, 재건축 사업에서 조합원은 일반 분양보다 저렴한 가격으로 새 아파트를 받을 수 있지만, 분담금을 추가로 부담해야 합니다. 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액(기존 부동산 평가액 × 비례율)을 차감한 금액으로 산정됩니다.

도급제 방식은 조합이 사업을 주도하고 시공사는 공사만 담당하지만, 비용 부담이 클 수 있습니다. 반면, 지분제는 조합원의 부담이 적지만, 시공사가 사업 이익의 일부를 가져갑니다.

 

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정리하자면, 재개발, 재건축 사업에서 조합원이 부담해야 하는 분담금은 비례율과 권리가액에 따라 달라집니다.

도급제 방식은 조합이 수익을 극대화할 수 있지만 분담금 부담이 클 수 있으며, 지분제 방식은 조합원의 부담이 적지만 시공사가 일정 부분 수익을 가져갑니다. 따라서 사업 참여 전 신중한 검토가 필요하며, 필요 시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

재개발, 재건축 분담금이란 무엇인가요?

재개발, 재건축 분담금은 기존 주택을 헐고 새 아파트를 받을 때 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

사업의 수익성과 비용에 따라 변동될 수 있으며, 조합원들에게 중요한 요소 중 하나입니다.

비례율이란 무엇이며, 분담금 산정에 어떻게 영향을 미치나요?

비례율은 조합원들의 종전자산(기존 부동산)의 가치 대비 개발 이익이 얼마나 발생했는지를 나타내는 지표입니다.

비례율이 높을수록 조합원의 분담금 부담이 줄어들며, 낮을수록 분담금이 증가합니다.

분담금 계산 방법은 어떻게 되나요?

분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 차감한 금액으로 계산됩니다. 권리가액은 종전자산 평가액에 비례율을 곱한 값입니다.

예를 들어, 조합원 분양가가 6억 원이고 권리가액이 5억 5천만 원이라면, 분담금은 5천만 원입니다.

도급제와 지분제 재건축의 차이는 무엇인가요?

도급제는 조합이 사업을 주도하며, 시공사는 공사비만 부담하는 방식으로 조합원이 분담금을 직접 부담해야 합니다.

반면, 지분제는 시공사가 사업을 진행하고 조합원은 일정 면적의 신축 아파트를 무상으로 받으며 추가 부담이 적지만, 사업 이익 일부를 시공사가 가져갑니다.

재개발, 재건축 사업에서 추가 부담금이 발생할 수도 있나요?

네, 사업 진행 중 건축비 상승, 추가 보상비 등의 이유로 예상보다 많은 비용이 발생할 수 있으며, 이에 따라 조합원들은 추가 부담금을 납부해야 할 수도 있습니다. 따라서 분담금뿐만 아니라 추가 부담금도 고려해야 합니다.