조합원 분담금 과도할 때 현금청산이 유리할까? 재개발, 재건축 필수 체크포인트

재개발, 재건축 사업이 진행될 때 조합원으로 참여하면 일반 분양보다 저렴한 가격으로 새 아파트를 받을 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 하지만 조합원에게는 분담금이라는 추가 부담이 발생하는데, 이 금액이 예상보다 과도하게 책정될 경우에는 고민이 깊어질 수밖에 없습니다.

과연 이런 상황에서 조합원 지위를 유지하는 것이 좋을까요? 아니면 현금청산을 선택하는 것이 더 유리할까요?

 

 

재개발, 재건축 사업에서 조합원 분담금이 어떻게 산정되는지, 분담금이 과도할 경우 현금청산이 더 나은 선택이 될 수 있는지에 대해 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

조합원 분담금이란?

조합원 분담금은 재개발, 재건축 사업에서 조합원이 새 아파트를 받기 위해 추가로 부담해야 하는 금액을 의미합니다.

 

기존 주택을 헌 집이라고 가정하고, 새롭게 신축되는 아파트를 받는 과정에서 발생하는 추가 비용입니다. 분담금은 조합원 분양가에서 조합원이 소유했던 기존 부동산의 평가액(권리가액)을 차감한 금액으로 계산됩니다.

분담금 산정 방식

조합원 분담금은 관리처분계획 수립 시점에서 정해지며, 기본적으로 다음과 같은 방식으로 계산됩니다.

• 권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율
• 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액

예를 들어, 특정 재개발 사업에서 조합원의 종전자산 감정평가액이 5억 원이고 비례율이 110%라면, 조합원의 권리가액은 5억 5천만 원이 됩니다.

 

이후 조합원 분양가가 6억 원으로 책정되었을 경우, 6억 원에서 권리가액 5억 5천만 원을 차감한 5천만 원이 조합원이 부담해야 할 분담금이 됩니다.

 

 

추가 분담금이 발생하는 경우

재개발, 재건축 사업에서는 초기 계획보다 비용이 증가하는 경우가 많습니다. 대표적으로 다음과 같은 요인들로 인해 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.

• 건축비 상승: 공사비, 인건비, 자재비 증가
• 이주비 및 금융비용 증가: 조합원의 이주 기간이 길어질 경우 추가 비용 발생
• 기타 예상치 못한 사업 비용: 각종 소송, 공공기여금 등으로 인해 비용 증가

이처럼 분담금이 예측보다 증가하면 조합원 입장에서는 부담이 커질 수밖에 없습니다.

 

 

현금청산이 유리한 경우

분담금이 과도하게 높거나, 예상보다 조합원 분양가가 높아 조합원으로 남는 것이 경제적으로 불리할 경우 현금청산을 고려해볼 수 있습니다.

 

현금청산이란 조합원이 분양 신청을 하지 않고, 기존 부동산을 조합에 넘긴 후 감정평가된 금액을 현금으로 지급받는 절차를 의미합니다.

현금청산을 고려해야 할 주요 상황

• 분담금이 예상보다 과도하게 높아 부담이 큰 경우
• 조합원 분양가가 주변 시세보다 높아 경제적 이점이 없는 경우
• 재개발, 재건축 사업이 장기화될 가능성이 높은 경우
• 종전자산 감정평가액이 현저히 저평가된 경우
• 기존에 거주 중인 지역을 떠날 계획이 있는 경우

특히 감정평가액이 저평가되었을 때 조합원으로 남으면 손해를 볼 가능성이 크기 때문에, 이 경우에는 현금청산 후 다른 투자처를 찾는 것이 더 나은 선택이 될 수 있습니다.

현금청산 절차와 유의사항

현금청산을 결정한 경우 다음과 같은 절차를 거치게 됩니다.

1. 조합원 분양 신청을 하지 않고 청산 대상자가 됨
2. 조합에서 감정평가를 거쳐 보상금 산정
3. 매도청구 소송 또는 수용재결 절차 진행 가능
4. 보상금 수령 및 소유권 이전

현금청산을 선택할 경우 조합과 감정평가액에 대한 이견이 발생할 수 있으므로, 감정평가를 꼼꼼히 검토하고 필요하면 소송을 통해 보상금을 조정하는 것이 중요합니다.

 

 

조합원으로 남을 것인가, 현금청산할 것인가?

조합원으로 남을지, 현금청산을 선택할지는 개별 상황에 따라 다릅니다. 다음과 같은 기준으로 판단하는 것이 좋습니다.

• 분담금이 감당 가능한 수준인가?
• 재개발, 재건축 후 신축 아파트의 가치가 충분히 높은가?
• 장기적인 거주 계획이 있는가?
• 현금청산 시 감정평가액이 적정한가?

만약 분담금 부담이 너무 크고, 조합원 분양가가 주변 시세 대비 높다면 현금청산이 유리할 수 있습니다. 반면 신축 아파트의 미래 가치가 높고, 분담금을 감당할 수 있다면 조합원으로 남는 것이 더 좋은 선택이 될 수도 있습니다.

 

재개발, 재건축 조합원으로 참여하면 시세보다 저렴한 가격으로 새 아파트를 받을 수 있지만, 분담금 부담이 발생합니다. 분담금은 조합원 분양가에서 기존 부동산의 평가액(권리가액)을 차감한 금액으로 산정되며, 공사비 증가 등으로 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

만약 분담금이 예상보다 크거나 조합원 분양가가 주변 시세보다 높다면, 현금청산을 고려할 수 있습니다. 현금청산은 감정평가액을 현금으로 지급받는 방식으로, 거주 계획이나 경제적 부담을 고려해 선택해야 합니다.

 

함께 읽으면 좋은 글

 

▼ 지장물 보상 감정평가 기준, 보상금 제대로 받으려면?

지장물 보상 감정평가 기준, 보상금 제대로 받으려면?

▼ 가로주택 정비사업, 현금청산, 이주 먼저? 보상금 먼저?

가로주택 정비사업, 현금청산, 이주 먼저? 보상금 먼저?

정리하자면, 재개발, 재건축 사업에서 조합원 분담금은 사업의 수익성, 감정평가액, 비례율 등에 따라 달라집니다.

분담금이 과도하게 높거나 감정평가액이 저평가된 경우에는 현금청산을 고려할 수 있으며, 이때는 전문가의 도움을 받아 적절한 대응을 하는 것이 중요합니다. 각자의 경제적 상황과 투자 목적을 고려하여 신중한 결정을 내리는 것이 필요합니다.

FAQs

조합원 분담금이란 무엇인가요?

조합원 분담금은 재개발, 재건축 사업에서 조합원이 새 아파트를 받기 위해 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

조합원 분양가에서 기존 부동산의 평가액(권리가액)을 차감한 금액으로 계산됩니다.

조합원 분담금은 어떻게 산정되나요?

분담금은 기본적으로 조합원 분양가에서 권리가액(종전자산 감정평가액 × 비례율)을 차감한 금액입니다.

공사비, 금융비용, 사업 비용 등이 증가하면 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.

분담금이 예상보다 높다면 어떻게 해야 하나요?

분담금이 과도할 경우 사업 진행 상황을 검토하고, 분담금 산정 기준을 확인하며, 금융 대출 가능성을 고려해야 합니다.

감당이 어려운 경우, 현금청산을 선택하는 것도 방법입니다.

현금청산이란 무엇인가요?

현금청산은 조합원이 분양 신청을 하지 않고 기존 부동산을 조합에 넘기며, 감정평가된 금액을 현금으로 지급받는 절차입니다.

분담금 부담이 크거나 장기 거주 계획이 없다면 고려할 수 있습니다.

조합원으로 남을지, 현금청산할지 어떻게 결정해야 하나요?

조합원으로 남을지 여부는 분담금 부담 가능 여부, 신축 아파트의 미래 가치, 거주 계획, 감정평가액의 적정성 등을 고려해야 합니다.

분담금이 크거나 감정평가액이 낮다면 현금청산이 유리할 수 있습니다.