조합원 분양 신청 후 분담금 부담 줄이는 방법

재개발, 재건축 조합원 분양 신청 후 가장 큰 고민 중 하나는 바로 분담금 부담입니다. 조합원으로서 새 아파트를 분양받고 싶지만, 예상보다 높은 분담금이 부담될 수 있기 때문에 이에 대한 대책을 미리 준비하는 것이 중요합니다.

 

분담금은 기존 부동산의 감정평가액과 사업 비례율에 따라 결정되며, 이를 줄일 수 있는 다양한 방법이 존재합니다.

 

 

아래 본문에서 조합원 분양 신청 후 분담금을 최소화할 수 있는 전략을 자세히 살펴보겠습니다.

 

분담금의 개념과 결정 방식

분담금은 조합원이 새롭게 분양받는 아파트 가격에서 기존 부동산(종전자산)의 권리가액을 뺀 차액을 의미합니다. 이를 줄이려면 권리가액을 높이거나, 분양가를 낮추는 방법을 고려해야 합니다.

1) 권리가액 산정 방식

권리가액은 기존 부동산의 감정평가액과 사업 비례율을 곱하여 산정됩니다.

• 감정평가액: 조합이 선정한 감정평가사가 평가한 기존 부동산의 가치
• 비례율: 재개발, 재건축 사업의 경제적 사업성을 나타내는 지표

예를 들어, 기존 부동산의 감정평가액이 5억 원이고 비례율이 110%라면 권리가액은 5.5억 원이 됩니다. 반대로 비례율이 90%로 하락하면 권리가액은 4.5억 원이 되어 분담금이 증가할 수 있습니다.

2) 분담금 산정 공식

분담금은 다음과 같이 계산됩니다.

• 분양가 - 권리가액 = 분담금

예를 들어, 조합원 분양가가 10억 원이고 권리가액이 5.5억 원이라면, 분담금은 4.5억 원이 됩니다. 하지만 권리가액이 4.5억 원으로 떨어지면, 분담금은 5.5억 원으로 증가합니다.

 

 

분담금 부담을 줄이는 방법

1) 감정평가 이의 신청 활용

감정평가액이 낮게 산정되면 권리가액이 줄어들어 분담금이 증가할 수 있습니다. 따라서 감정평가액이 실제 시세보다 낮게 평가되었다고 판단되면, 감정평가 이의 신청을 통해 재조정을 요청할 수 있습니다.

• 감정평가 이의 신청은 일정 기간 내에만 가능
• 감정평가서에 오류가 있거나 비교 사례가 부적절하면 조정될 가능성 높음
• 전문가(변호사, 감정평가사)의 조언을 받는 것이 유리

2) 사업 비례율 확인 및 조정

비례율이 높을수록 조합원의 권리가액이 증가하고, 결과적으로 분담금 부담이 줄어듭니다. 따라서 조합 운영 및 사업성 검토를 통해 비례율을 높이는 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

• 사업 진행 과정에서 추가 수익 확보 방안 검토(상가 분양, 용적률 조정 등)
• 조합 총회에서 조합원들이 적극적으로 의견 개진
• 시행사 및 조합과 협의하여 합리적인 비례율 조정 요구

3) 무이자 또는 저금리 대출 활용

조합에서는 조합원의 분담금 부담을 줄이기 위해 무이자 또는 저금리 대출을 지원하는 경우가 많습니다. 이를 적극적으로 활용하면 일시적인 자금 부담을 완화할 수 있습니다.

• 조합 자체 대출 프로그램 확인
• 정부 및 지자체의 재개발, 재건축 지원 정책 활용
• 시중 은행의 재건축 관련 대출 상품 비교 후 최적 조건 선택

4) 타입 변경으로 분담금 조정

조합원 분양 신청 시 선택한 주택 타입에 따라 분담금이 달라질 수 있습니다. 부담이 크다면 평형을 줄이거나, 가격이 낮은 타입을 선택하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.

• 더 작은 평형 선택하여 분담금 낮추기
• 낮은 층, 특정 동 등 가격이 저렴한 세대 선택
• 조합이 제공하는 잔여 세대 중 저렴한 옵션 활용

5) 추가 비용 절감 방법

분담금 외에도 취득세, 이사비, 중도금 대출 이자 등의 비용이 발생합니다. 이를 줄이기 위한 방법도 고려해야 합니다.

• 취득세 감면 혜택 확인(1세대 1주택 조건 충족 시 감면 가능)
• 중도금 대출 이자 지원 여부 조합에 문의
• 조합에서 제공하는 이사 지원비 및 기타 혜택 적극 활용

 

 

분양 신청 후 현금 청산 가능 여부

일부 조합원은 분양 신청을 한 후에도 분양 계약을 포기하고 현금 청산을 받을 수 있는지 궁금해합니다.

 

도시정비법에는 명확한 규정이 없지만, 대법원 판례에 따르면 조합 정관에서 '분양계약을 체결하지 않은 경우, 현금 청산 대상자로 간주'하도록 정한 경우 현금 청산이 가능합니다.

 

재개발·재건축 조합원의 분담금은 분양가에서 기존 부동산의 권리가액을 뺀 금액으로, 감정평가액과 사업 비례율에 따라 결정됩니다. 이를 줄이기 위해서는 감정평가 이의 신청, 비례율 조정, 조합 대출 활용, 평형 선택 등의 전략이 필요합니다.

또한, 조합 정관에 따라 분양 신청 후에도 현금 청산이 가능할 수 있으므로 이를 확인하는 것이 중요합니다. 사전에 철저한 검토와 전문가 상담을 통해 최적의 분양 전략을 세우는 것이 바람직합니다.

 

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정리하자면, 조합원 분양 신청 후 부담해야 할 분담금은 감정평가액, 사업 비례율, 선택한 주택 타입 등에 따라 달라집니다. 이를 줄이기 위해서는 감정평가 이의 신청, 비례율 조정, 저금리 대출 활용, 타입 변경 등의 전략을 활용하는 것이 중요합니다.

또한, 분양 신청 후에도 조합 정관에 따라 현금 청산이 가능할 수도 있으므로 관련 규정을 확인하는 것이 필요합니다. 신중한 계획과 전문가 상담을 통해 최적의 결정을 내리는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문(FAQs)

재개발·재건축 조합원 분담금이란 무엇인가요?

조합원 분담금은 조합원이 새 아파트를 분양받을 때 발생하는 비용으로, 분양가에서 기존 부동산의 권리가액을 뺀 금액을 의미합니다. 권리가액은 감정평가액과 비례율에 따라 결정됩니다.

조합원 분담금을 줄이는 방법은 무엇인가요?

분담금을 줄이려면 감정평가 이의 신청을 통해 권리가액을 높이거나, 사업 비례율을 조정하는 것이 중요합니다. 또한, 조합이 제공하는 무이자·저금리 대출을 활용하고, 부담이 적은 평형을 선택하는 것도 방법입니다.

감정평가 이의 신청은 어떻게 하나요?

감정평가 이의 신청은 조합에서 감정평가서를 받은 후 일정 기간 내에 가능합니다. 평가 결과가 시세보다 낮거나 오류가 있다면, 감정평가사를 통해 재평가를 요청할 수 있습니다.

조합원 분양 신청 후에도 현금 청산이 가능한가요?

대법원 판례에 따르면 조합 정관에서 ‘분양계약 미체결 시 현금 청산’ 조항이 포함된 경우, 분양 신청 후에도 현금 청산이 가능합니다. 다만, 이는 조합별로 다를 수 있으므로 정관을 확인해야 합니다.