재건축 현금청산 대상자라면? 감정평가와 소송 대응법 총정리

재건축 사업이 진행될 때, 분양 신청을 하지 않거나 신청을 철회한 경우 현금청산 대상자가 됩니다. 그러나 많은 분들이 감정평가가 진행된 이후에야 대응을 시작하면서 불리한 상황에 처하는 경우가 많습니다.

법원 감정 결과가 한 번 제출되면 이를 뒤집기는 어렵기 때문에 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

 

 

재건축 현금청산 대상자의 감정평가 절차, 소송 진행 과정, 보상금 증액 방법 및 효과적인 대응 전략을 아래 본문에서 상세히 정리해 보겠습니다.

 

현금청산 대상자는?

재건축 사업에서 현금청산 대상자는 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다.

조합 설립 미동의자

조합 설립에 동의하지 않은 경우, 사업시행자는 사업시행계획인가가 고시된 후 30일 이내에 미동의자에게 조합 가입 여부를 회신하도록 요청합니다.

 

미동의자는 이를 받은 후 2개월 내에 회신해야 하며, 만약 응답하지 않거나 동의하지 않는다고 밝히면, 사업시행자는 추가적으로 2개월 이내에 매도청구소송을 제기할 수 있습니다.

분양 미신청자

분양신청 기간 동안 신청하지 않았거나, 신청했다가 철회한 경우에도 현금청산 대상자가 됩니다.

 

이 경우, 사업시행자는 관리처분계획 인가가 고시된 후 90일 이내에 손실보상 협의를 진행해야 하며, 협의가 성립하지 않으면 60일 이내에 매도청구소송을 제기해야 합니다.

 

 

재건축 현금청산 절차

현금청산 절차는 법적으로 정해진 일정에 따라 진행됩니다. 중요한 단계는 다음과 같습니다.

1. 손실보상 협의

사업시행자는 현금청산 대상자와 손실보상 협의를 먼저 진행합니다. 하지만 대부분 사업시행자가 제시하는 금액이 실제 가치보다 낮아 협의가 성립하지 않는 경우가 많습니다.

2. 매도청구소송 진행

협의가 실패하면 조합은 법원에 매도청구소송을 제기합니다. 이 과정에서 법원은 감정평가를 통해 부동산의 시가를 산정하게 됩니다. 이때 감정평가 결과에 따라 매매대금이 결정됩니다.

3. 감정평가 기준일

매도청구소송이 진행될 때 감정평가의 기준일은 매우 중요합니다. 일반적으로 다음과 같이 정해집니다.

• 미동의자의 경우: 매도청구소송 소장 부본이 피고(소유자)에게 송달된 날
• 분양미신청자의 경우: 분양신청 기간 종료일 다음 날

 

 

 

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보상금 증액 전략

현금청산 금액은 감정평가 결과에 의해 결정되지만, 소유자가 적극적으로 대응하면 더 높은 보상금을 받을 수 있습니다.

1. 감정평가에 적극 참여

감정평가가 진행될 때, 인근 부동산 시세 및 개발이익이 충분히 반영되도록 해야 합니다. 감정평가사가 부동산 가치를 낮게 평가하지 않도록 객관적인 자료를 제출하는 것이 중요합니다.

2. 반소 제기

조합이 매도청구소송을 제기한 경우, 피고인 소유자는 조합을 상대로 반소(맞소송)를 제기하여 매매대금 지급을 청구할 수 있습니다. 이를 통해 매매대금에 대한 지연이자(최대 연 12%)를 청구할 수도 있습니다.

3. 법적 대응 준비

매도청구소송이 제기되기 전에 변호사 및 감정평가사와 상담하여 적절한 대응 전략을 세우는 것이 필수적입니다. 1심 판결 이후에는 감정평가 결과를 변경하기 어려운 만큼, 초기 대응이 중요합니다.

 

 

소송 이후 조합이 매매대금을 지급하지 않는 경우

매도청구소송에서 승소했음에도 불구하고 조합이 자금 부족 등의 이유로 매매대금을 지급하지 않는 경우도 있습니다. 이때 소유자는 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.

1. 강제집행 신청

조합이 대금을 지급하지 않는 경우, 소유자는 법원에 강제집행을 신청하여 조합의 자산에서 대금을 회수할 수 있습니다.

2. 지연손해금 청구

반소를 통해 매매대금을 지급받지 못한 기간 동안 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

3. 매매계약 해제

조합이 지속적으로 대금을 지급하지 않으면 매매계약 자체를 해제할 수도 있습니다.

 

재건축 현금청산 대상자는 조합 설립 미동의자와 분양 미신청자로 구분되며, 감정평가 결과가 보상금 결정에 중요한 영향을 미칩니다. 보상금을 높이기 위해서는 감정평가에 적극 참여하고, 필요 시 반소를 제기하여 지연이자(연 12%)를 청구하는 것이 효과적입니다.

또한, 조합이 보상금을 지급하지 않을 경우 강제집행 신청을 통해 대금을 회수할 수 있습니다. 재건축 현금청산 절차에서 불리한 상황을 방지하려면 사전에 철저한 법적 대응이 필요합니다.

 

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정리하자면, 재건축 현금청산 대상자는 조합 설립 미동의자와 분양 미신청자로 구분되며, 각각 정해진 절차에 따라 보상이 진행됩니다. 감정평가 결과는 법원에서 큰 영향을 미치기 때문에, 감정평가 단계에서부터 적극적으로 대응해야 합니다.

또한, 조합이 매매대금을 지급하지 않을 경우 반소를 제기하거나 강제집행을 신청하여 권리를 보호할 수 있습니다. 따라서 현금청산이 예정된 경우, 전문가와 함께 사전에 철저히 준비하는 것이 중요합니다.

FAQs

재건축 현금청산 대상자는 누구인가요?

재건축 사업에서 현금청산 대상자는 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다.
1. 조합 설립 미동의자: 조합 설립에 동의하지 않은 경우, 사업시행자가 일정 기한 내에 매도청구소송을 제기할 수 있습니다.
2. 분양 미신청자: 분양신청을 하지 않거나 철회한 경우, 사업시행자는 관리처분계획 인가 후 손실보상 협의를 거쳐 매도청구소송을 진행할 수 있습니다.

재건축 현금청산 절차는 어떻게 진행되나요?

1. 손실보상 협의: 사업시행자가 현금청산 대상자와 보상 협의를 진행합니다.
2. 매도청구소송: 협의가 성립되지 않으면 조합이 법원에 소송을 제기하고 감정평가를 통해 보상금이 결정됩니다.
3. 보상금 지급: 판결 확정 후 조합이 매매대금을 지급해야 하며, 미지급 시 강제집행이나 지연손해금 청구가 가능합니다.

보상금을 더 많이 받을 수 있는 방법이 있나요?

보상금을 증액하려면 감정평가 단계부터 적극적으로 대응해야 합니다.
1. 감정평가에 참여: 인근 시세 및 개발이익을 반영하도록 객관적인 자료를 제출합니다.
2. 반소 제기: 매도청구소송에 맞소송을 걸어 매매대금 및 지연이자(연 12%)를 청구할 수 있습니다.
3. 법적 대응 준비: 변호사 및 감정평가사와 사전에 협의하여 유리한 전략을 세웁니다.

조합이 보상금을 지급하지 않는 경우 어떻게 하나요?

조합이 보상금을 지급하지 않는 경우, 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.
1. 강제집행 신청: 법원에 강제집행을 신청하여 조합의 자산에서 대금을 회수합니다.
2. 지연손해금 청구: 반소를 통해 연 12%의 지연이자를 요구할 수 있습니다.
3. 매매계약 해제: 조합이 장기간 대금을 지급하지 않으면 계약 해제를 검토할 수 있습니다.