전세 계약기간 안 끝났는데 이사 가능할까? 임대차 계약 중도해지, 복비 부담 원칙

전세 계약이 끝나기 전에 이사를 가야 하는 상황은 누구에게나 일어날 수 있습니다. 하지만 임대차 계약은 법적으로 정해진 기간 동안 지켜야 하는 약속이기 때문에 마음대로 나갈 수는 없습니다.

 

그렇다면 전세 계약기간이 끝나기 전에 이사를 가야 한다면 어떤 방법이 있을까요? 또 중개수수료(복비)는 누가 부담해야 할까요?

 

 

전세 계약 중도해지의 가능성과 그 방법, 복비 부담의 원칙에 대해 실제 사례를 바탕으로 아래 본문에서 자세히 알아보겠습니다. 전세 기간 중 이사를 고려하고 있다면 반드시 끝까지 읽어보세요.

 

임대차 계약은 원칙적으로 지켜야 하는 계약

전세나 월세 계약은 일반적으로 2년을 기준으로 계약서를 작성하게 됩니다.

 

이 계약서에 명시된 기간은 법적으로 보호받는 기간이기 때문에 임차인이 임의로 계약을 해지하고 나가는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 따라서 계약 기간 중 이사를 가려면 특정한 조건이 충족되어야 합니다.

 

 

집주인의 잘못이 있다면 계약 해지 가능

먼저, 집주인에게 계약을 해지할 수 있는 귀책 사유가 있는지를 확인해야 합니다. 예를 들어, 다음과 같은 경우에는 임차인이 계약을 해지할 수 있습니다.

• 심각한 곰팡이, 누수, 결로 등 구조적 하자가 지속적으로 발생
• 집주인이 계약서에 명시된 의무를 이행하지 않는 경우

이 경우, 임대차 목적을 달성할 수 없는 상황이므로 임차인은 법적으로 계약 해지가 가능하며, 이사 시 새로운 세입자를 구하거나 복비를 부담할 필요가 없습니다.

 

 

계약 갱신 없이 진행된 전세계약 "합의 해지만이 해답"

임차인이 집주인의 귀책 없이 계약 기간 중 이사를 가고 싶다면 '합의 해지'가 필요합니다. 이 경우에는 집주인이 계약 해지에 동의해야만 가능하며, 보통 다음과 같은 방식으로 진행됩니다.

• 임차인이 새 세입자를 직접 구해오는 경우
• 중개사를 통해 세입자를 구하고 복비를 임차인이 부담

합의 해지는 법적 강제성이 없기 때문에 집주인이 거부하면 현실적으로 계약 종료가 어렵습니다. 따라서 사정 설명과 세입자 구하기 등의 협조가 필수적입니다.

이 경우 복비는 누가 부담할까?

법적으로 정해진 규정은 없지만, 일반적으로 임차인이 계약 기간 중 이사를 나가는 입장이기 때문에 복비를 부담하는 경우가 많습니다. 집주인에게 주는 일종의 양보이자 합의 유도 수단으로 볼 수 있습니다.

 

 

계약 갱신이 이루어진 경우, 3개월 전 통보로 해지 가능

계약 갱신 청구권을 행사했거나, 묵시적으로 갱신된 경우에는 '주택임대차보호법'에 따라 임차인이 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 단, 이 경우에는 다음 조건을 만족해야 합니다.

• 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생
• 3개월간 거주하지 않아도 임대료 지급 의무 존재

이때는 해지 통보를 반드시 명확하게 해야 하며, 증거로 남겨야 합니다. 가장 좋은 방법은 내용증명 발송이며, 문자나 카카오톡으로 통보하는 경우에는 반드시 집주인의 회신을 받아야 합니다.

중개수수료 부담 여부

계약이 갱신된 경우에는 임차인이 새 세입자를 구할 의무가 없기 때문에 복비를 임차인이 부담할 이유도 없습니다. 보증금에서 중개수수료를 공제하는 행위는 부당하며, 거부할 수 있습니다.

 

 

전세 계약 중도 해지 방법 정리

전세 계약 기간이 남아 있어도 다음 조건을 충족하면 이사가 가능합니다.

• 집주인의 귀책 사유 존재: 법적 근거로 해지 가능, 복비 부담 없음
• 계약 갱신 전이라면: 집주인과 '합의 해지', 보통 임차인이 복비 부담
• 계약이 갱신되었다면: 3개월 전 통보로 계약 해지 가능, 복비 부담 없음

이사를 원할 경우 자신의 상황이 위 세 가지 중 어디에 해당하는지를 먼저 파악해야 하며, 계약서의 내용도 함께 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

 

 

해지 통보 시 주의사항

해지 통보는 구두보다 문서화된 방법이 확실합니다. 다음과 같은 방식으로 증거를 남기는 것이 중요합니다.

• 내용증명 우편 발송
• 카톡이나 문자 메시지로 통보하고, 집주인의 '답변' 확보
• 전화통화는 반드시 녹취

법원에서는 '문자 1 사라짐'만으로는 통보 사실로 인정하지 않는 경우도 많습니다. 따라서 명확한 확인이 남아야 이후 다툼이 생겼을 때 불이익을 피할 수 있습니다.

 

전세 계약 기간 중에도 이사할 수 있는 방법은 있습니다. 집주인에게 귀책 사유가 있는 경우 계약 해지가 가능하고, 그렇지 않다면 '합의 해지'가 필요합니다.

합의 해지 시 보통 임차인이 복비를 부담합니다. 계약이 갱신된 경우에는 3개월 전 통보로 해지가 가능하며, 이 경우 복비는 임차인 부담이 아닙니다. 해지 통보는 반드시 증거가 남는 방식으로 진행해야 분쟁을 피할 수 있습니다.

 

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정리하자면, 전세 계약 중 이사를 하려면 계약 상태에 따라 가능한 방법이 달라집니다. 집주인의 잘못이 있는 경우나 계약이 갱신된 경우에는 임차인에게 해지 권한이 있으며, 그 외에는 집주인과의 합의가 필수입니다.

자주 묻는 질문 (FAQs)

전세 계약 중 이사하고 싶으면 무조건 위약금이나 복비를 내야 하나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 집주인에게 하자 등 귀책 사유가 있다면 임차인은 계약을 해지하고 이사할 수 있으며, 복비도 부담할 필요가 없습니다.

하지만 집주인의 귀책 사유 없이 이사하려면 '합의 해지'가 필요하며, 이 경우 임차인이 복비를 부담하는 것이 일반적입니다.

집주인이 계약 해지를 거부하면 어떻게 해야 하나요?

집주인에게 명백한 귀책 사유가 없는 한, 계약 해지는 반드시 '합의'가 필요하므로 거부할 경우 강제로 계약을 종료하기 어렵습니다.

이럴 땐 집주인을 설득하거나 새 세입자를 구해오는 등의 방법이 필요합니다.

계약 갱신 후 3개월 전에 통보하면 반드시 나갈 수 있나요?

네. 갱신 계약(묵시적 포함)의 경우 임차인은 '주택임대차보호법'에 따라 계약 해지를 통보할 수 있고, 해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

단, 통보 후 3개월까지는 임대료를 지급해야 하며, 반드시 증거가 남는 방법으로 통보해야 합니다.

해지 통보는 문자나 카톡으로도 가능한가요?

가능하긴 하지만 법적 분쟁 시 입증력이 약할 수 있습니다.

가장 확실한 방법은 '내용증명' 우편이며, 문자나 카톡으로 통보할 경우 집주인의 회신을 꼭 받아야 합니다. 녹취된 전화 통화도 증거가 될 수 있습니다.

복비를 보증금에서 공제하고 주는 건 가능한가요?

계약이 갱신된 상태에서 임차인이 해지 통보를 한 경우, 복비를 보증금에서 공제하는 것은 부당합니다.

임차인이 복비를 부담해야 할 의무가 없기 때문에 거부할 수 있으며, 부당공제 시 법적 대응도 가능합니다.