임차권 등기명령 전 전출하면 대항력 사라질까? 등기명령 전 이사 시 주의사항

전세 만기 후 보증금을 돌려받지 못할 경우 ‘임차권 등기명령’을 통해 법적 권리를 보장받을 수 있습니다. 하지만 문제는 이사 시기입니다. 등기명령이 완료되기 전에 전출하면 대항력이 사라질까 봐 걱정되시는 분들 많으시죠?

 

 

등기명령 전 전출 시 대항력 유지 조건과 실질적인 주의사항을 아래 본문에서 상세히 알아보겠습니다.

 

1. 임차권 등기명령이란?

임차권 등기명령은 전세 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 전입신고와 확정일자에 따른 대항력과 우선변제를 유지한 채 이사할 수 있게 해주는 법적 장치입니다.

 

등기명령이 완료되면 새로운 집으로 전출해도 기존 전셋집에 대한 대항력이 유지됩니다. 하지만 등기명령이 완료되기 전에 전출하면? 여기서 많은 분들이 혼란을 느끼게 됩니다.

 

 

2. 등기명령 완료 전 전출해도 괜찮을까?

원칙적으로 임차권 등기명령이 완료되기 전에는 전출을 피해야 합니다. 하지만 불가피한 사정으로 인해 이사 날짜가 먼저 다가오는 경우도 있죠.

 

이럴 때는 임차인 본인이 집에서 전출하고, 배우자나 자녀 등 가족 구성원이 주민등록을 유지한다면 대항력은 그대로 유지됩니다.

핵심 포인트

• 임대차계약자(임차인) 본인이 전출하더라도 가족이 전입 상태를 유지하면 대항력은 유지됨
• 다만, 임차인이 아예 거주하지 않고 계약만 본인 명의인 경우는 대항력 인정이 어려울 수 있음

 

3. 대법원 판례로 본 기준

대법원은 다음과 같이 판시했습니다.

“주민등록은 임차인뿐 아니라 배우자 및 가족의 전입신고도 유효하며, 임차인이 가족과 함께 주택을 점유하고 있었다면 임차인만 일시적으로 전출하더라도 대항력은 유지된다.”

즉, 실질적으로 임차인이 점유하고 있는 상태를 유지하고 있고, 가족의 주민등록이 남아 있다면 전출이 곧 대항력 상실을 의미하지는 않는다는 것입니다.

 

 

4. '인도'의 의미와 주의사항

실제로 이사를 했더라도 집의 통제권을 유지하고 있다면 법적으로는 ‘인도’(소유권의 이전)가 되지 않은 것으로 판단됩니다.

 

예를 들어,

• 비밀번호를 알려주지 않음
• 열쇠를 넘겨주지 않음
• 가족 중 한 명이 계속 거주함

이런 경우라면 ‘인도’된 것이 아니므로 여전히 점유 상태로 간주되고, 이는 임차권 등기명령 요건을 충족합니다.

 

 

5. 실무 팁

등기명령 전 이사를 앞두고 있다면?

• 임차인 본인은 이사하되, 배우자나 가족의 주민등록은 기존 집에 유지
• 문 잠금 유지, 열쇠나 비밀번호 제공 금지 → 인도 아님을 증명
• 임차권 등기명령 완료된 후 가족도 전출

임차인이 아예 다른 집으로 전입신고했더라도

• 가족이 그대로 거주 및 주민등록 유지하면 법적으로 대항력은 인정됨
• 실제 ‘허위 전입’이 아니라는 점이 중요함

 

임차권 등기명령 완료 전이라도 임차인의 가족이 기존 주택에 주민등록을 유지하고 통제권을 갖고 있다면 대항력은 유지됩니다.

단, 임차인이 전출하더라도 계약 명의만 있고 실제 점유하지 않는 경우 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 가능하면 등기명령 완료 후 전출하는 것이 가장 안전하며, 이사 시에는 열쇠나 비밀번호를 넘기지 않는 것이 중요합니다.

 

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정리하자면, 임차권 등기명령이 완료되기 전이라도 가족의 주민등록이 기존 주소지에 남아 있고 집에 대한 통제권을 유지하고 있다면 임차인의 일시 전출은 대항력 상실 사유가 아닙니다. 단, 가능하다면 등기명령이 완료된 후 전출하는 것이 가장 안전합니다.

FAQs

임차권 등기명령 전에 전출하면 대항력이 사라지나요?

원칙적으로는 전출 시 대항력이 사라질 수 있습니다.

그러나 임차인의 가족이 기존 주택에 주민등록을 유지하고 실질적으로 점유하고 있다면, 임차인이 일시적으로 전출하더라도 대항력은 유지됩니다.

임차인이 전출하고 가족만 남아 있어도 대항력이 유지되나요?

네. 대법원 판례에 따르면 임차인의 가족이 주민등록을 유지하고 실거주하고 있다면, 임차인 본인이 일시적으로 전출해도 대항력이 유지됩니다.

단, 계약만 명의만 있고 실거주하지 않으면 인정되지 않을 수 있습니다.

등기명령 전 이사할 경우 꼭 지켜야 할 조건은?

임차인이 전출하더라도 배우자 또는 가족의 주민등록을 유지하고, 집의 통제권(열쇠, 비밀번호 등)을 넘기지 않는 것이 중요합니다.

이 조건이 충족되면 법적으로 ‘점유’가 유지되어 대항력이 보호됩니다.

‘인도’가 되었다는 것은 어떤 의미인가요?

‘인도’는 집의 실질적인 통제권을 넘긴 상태를 의미합니다.

예를 들어 열쇠를 주거나 비밀번호를 알려줬다면 인도된 것으로 간주됩니다. 반면, 가족이 거주 중이고 통제권을 유지하고 있다면 인도되지 않은 상태로 판단됩니다.