방문 합의 있어도 무단 출입하면 주거침입? 임대인의 실수와 책임

임대차 계약이 끝나갈 무렵, 임대인이 새 임차인을 받기 위해 세를 놓을 집을 보여주는 건 흔한 일입니다. 그런데, 이미 임차인과 “집 보러 방문 가능”이라는 합의서를 작성했더라도, 임차인의 실질적 동의 없이 출입하면 주거침입죄로 처벌될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

 

 

실제 판례를 바탕으로 임대인의 무단 출입이 주거침입죄로 인정되는 기준과 대응 방법을 본문에서 자세히 알아보겠습니다.

 

“집 보여주러 왔어요” 방문 합의만으로 괜찮을까?

임대인 A는 임차인 B와 계약을 해지하면서 ‘7월 중 방문 가능’이라는 문구를 포함한 합의서를 작성했습니다. 이후 A는 새 임차인을 데리고 집을 보여주기 위해 방문했지만, 당시 B의 연락이 닿지 않자 임대인이 직접 비밀번호를 알려주고 출입했습니다.

 

하지만 이 출입은 임차인의 사전 동의 없이 이뤄진 무단 출입이었고, 결국 B는 A를 형사 고소했습니다. 법원은 형사상 벌금 400만 원, 민사상 손해배상 300만 원 판결을 내렸습니다.

 

‘방문 가능’이라는 문구가 있어도, 실시간 동의가 없는 경우 임차인의 주거 권리를 침해할 수 있습니다.

 

 

주거침입죄의 법적 기준

형법 제319조에 따르면 “사람의 주거, 관리하는 건물에 침입한 자는 주거침입죄에 해당”합니다. 여기서 핵심은 다음 두 가지입니다:

• 임차인이 실질적으로 점유 중인 상태일 것
• 임차인의 명시적 동의 없이 출입한 것

즉, 비록 계약 해지 합의가 되었더라도, 보증금 반환 전까지는 임차인의 점유권이 유효하므로 무단 출입은 불법으로 간주됩니다.

 

 

임대인의 입장

임대인 입장에서는 “합의서를 썼고, 집도 거의 비워진 상태였으니 괜찮다”고 생각했을 수 있습니다. 하지만 현실은 다릅니다. 주거는 단순한 공간이 아닌 개인의 사생활과 권리가 보장되는 영역입니다.

이런 상황은 위험!

• 임차인이 연락되지 않아도 무단 출입은 금지
• 열쇠나 비밀번호를 알고 있어도 ‘자의적 출입’은 처벌 대상
• 심지어 ‘비워진 집’이라도 보증금이 반환되지 않았다면 임차인 권리 존속

실제 사건에서도 임대인의 무단 출입으로 인해 벌금 400만 원, 손해배상 300만 원이라는 적지 않은 금액을 물게 되었습니다.

 

 

임대인이 꼭 지켜야 할 안전 절차

새 임차인을 위한 집 내부 확인은 필요하지만, 법적 절차와 예의를 지키는 것이 우선입니다. 아래의 방법들을 참고하세요.

집 보여주기 안전 가이드

• 방문 전 반드시 임차인의 실시간 동의 받기 (문자, 녹취 권장)
• 입실 시 임차인이 입회할 수 있도록 협의
• 연락이 되지 않으면 출입을 미루고 사전 조율
• 계약 해지 합의서에 명확한 출입 절차와 범위 기재하기

명확한 절차를 거치지 않으면, 단순한 실수라도 형사처벌 + 민사 손해배상으로 이어질 수 있습니다.

 

 

단순한 분쟁처럼 보일 수 있지만, 법적으로는 주거의 침해와 프라이버시의 문제로 판단됩니다. 임대인이 실수로라도 임차인의 권리를 침해하게 되면, 그 결과는 가볍지 않습니다.

• 형사처벌: 벌금형 이상 가능
• 민사책임: 손해배상 청구 가능
• 임대차 신뢰 붕괴: 향후 소송 및 보증금 분쟁으로 이어질 수 있음

 

임대차 계약 종료 전, 임대인이 집을 보여주기 위해 출입할 경우 임차인의 실시간 동의가 반드시 필요합니다.

‘방문 가능’ 합의서가 있어도 임차인의 동의 없이 임의로 출입하면 주거침입죄로 형사처벌과 손해배상을 받을 수 있습니다. 안전하게 집을 보여주려면 사전 연락 및 입회 여부를 철저히 확인하세요.

 

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정리하자면, ‘방문 가능’ 문구가 있더라도 실질적인 임차인의 동의 없이 출입하면 주거침입죄가 성립될 수 있습니다.

임대인은 반드시 방문 시 사전 연락, 명확한 동의, 입회 여부를 확인해야 하며, 소통이 되지 않는다면 방문을 미루는 것이 바람직합니다. 감정싸움이 커지기 전, 작은 예의를 지키는 것이 법적 분쟁을 예방하는 첫걸음입니다.

FAQ

임대인이 합의서가 있어도 임차인 동의 없이 집에 들어가면 처벌받나요?

네. ‘방문 가능’이라는 합의서 문구가 있어도, 실제 방문 시 임차인의 실시간 동의가 없다면 주거침입죄로 형사처벌을 받을 수 있습니다.

임대인의 출입은 임차인의 주거 권리를 침해할 수 있기 때문에 반드시 동의를 받아야 합니다.

계약이 끝났다면 임차인이 집에 없더라도 출입이 가능한가요?

아니요. 계약이 해지되었더라도 보증금이 반환되지 않은 상태라면 임차인의 점유권은 여전히 유효합니다.

따라서 임차인의 명시적 동의 없이 출입하는 것은 불법이며, 민형사상 책임이 발생할 수 있습니다.

임대인이 집을 보여주기 전에 꼭 해야 할 절차는 무엇인가요?

반드시 방문 전에 임차인의 실시간 동의를 받아야 하며, 가능하면 문자나 녹취 등 증빙자료를 남기는 것이 좋습니다.

임차인이 입회할 수 있도록 방문 시간을 조율하고, 연락이 되지 않으면 출입을 미루는 것이 바람직합니다.

무단 출입 시 어떤 처벌을 받을 수 있나요?

형법상 주거침입죄로 벌금형 이상의 형사처벌을 받을 수 있으며, 민사적으로도 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

실제 판례에서는 벌금 400만 원, 손해배상 300만 원이 선고된 사례도 있습니다.