전세보증금을 돌려받지 못한 세입자도 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다는 대법원 판례가 나왔습니다.
설명의무를 위반한 경우 협회까지 책임질 수 있어 주의가 필요합니다.
전세금 못 받았다고요? 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있습니다
전세사기와 관련된 피해 사례가 급증하면서, 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 법적으로 어떻게 대응할 수 있을지에 대한 관심이 커지고 있습니다.
2025년 대법원 판결에서는 공인중개사가 임대인의 자료 미제공을 이유로 책임을 회피할 수 없다는 점이 명확히 제시되었는데요.
오늘은 이 대법원 판례의 핵심 내용을 중심으로 공인중개사의 법적 의무와 책임 범위에 대해 자세히 알아보겠습니다.
공인중개사, 이제는 ‘자료 없음’으로 빠져나갈 수 없다
기존에는 전월세 계약 시 임대인이 권리관계나 임대 내역 등 주요 정보를 제공하지 않아도, 공인중개사는 ‘자료 요청했으나 제공되지 않음’이라는 단서를 명시하는 것으로 책임을 다한 것으로 간주됐습니다.
하지만 최근 대법원은 이와 같은 소극적 태도만으로는 책임을 면할 수 없다고 판단했습니다.
즉, 공인중개사는 단순히 임대인에게 요청한 것에 그치는 것이 아니라, 본인이 직접 해당 물건의 시세, 권리관계, 소액임대차 여부 등 중요한 사항들을 적극적으로 조사하고 설명해야 한다는 것입니다.
공인중개사법 제30조, 책임의 법적 근거
공인중개사가 중개 과정에서 고의나 과실로 손해를 입힌 경우, 공인중개사법 제30조 1항에 따라 손해배상 책임을 지게 됩니다.
이 조항은 거래 당사자의 피해 회복을 위한 최소한의 안전장치로 작용하며, 최근 판례는 이 법 조항의 해석을 보다 엄격히 하고 있는 추세입니다.
특히 중개사무소에서 제공하는 서류 중 ‘중개대상물 확인·설명서’에 기재된 권리관계나 공시되지 않은 정보에 대한 설명 부족이 손해배상의 쟁점이 되는 경우가 많습니다.
공제증서를 통해 공인중개사협회에도 책임 물을 수 있다
일반적으로 중개 거래 시, 공인중개사는 중개사협회에서 발급한 ‘공제증서’를 제공합니다. 이 공제증서는 사고 발생 시 보상을 받을 수 있는 일종의 보증장치입니다.
대법원 판례에 따르면 공인중개사가 과실로 인해 설명 의무를 위반했다면, 이 공제증서를 통해 한국공인중개사협회에도 손해배상 청구가 가능합니다.
중요한 점은 협회에 대한 청구가 실제로 집행 가능하며, 지금까지 협회가 손해배상을 지급하지 않은 사례는 드물다는 것입니다.
전세보증금을 전액 날린 피해자들에게 현실적인 구제 수단이 될 수 있습니다.
전세보증금 날린 사회초년생, 배당에서도 밀릴 수 있다
건물 전체가 경매로 넘어가게 되면, 세입자 한 명 한 명이 소유자의 보증금 일부를 돌려받을 수 있을 것이라 생각하지만, 실제로는 우선순위에 따라 배당이 이뤄지기 때문에 상황이 달라집니다.
특히 소액임차인의 보호를 받는 다른 세입자가 많을 경우, 나중 순위인 세입자는 한 푼도 배당받지 못하는 경우가 허다합니다.
이런 경우, 자신의 전세보증금을 공인중개사 및 협회에 손해배상 청구하는 것이 사실상 유일한 회복 수단이 될 수 있습니다.
계약 당시 공인중개사가 임대인의 자료를 받지 못했더라도 설명을 제대로 하지 않았다면, 법적 책임이 발생할 수 있습니다.
공인중개사의 설명 의무, 어디까지인가?
공인중개사는 확인 설명의무 대상이 되는 항목들을 반드시 점검해야 합니다.
중개대상물의 상태, 위치, 권리관계, 법령에 따른 제한사항은 물론 대통령령으로 정한 기타 사항까지 포함됩니다.
이 내용은 중개대상물 확인·설명서에 구체적으로 담겨야 하며, 특히 공시되지 않은 권리나 대항력, 확정일자 등의 여부도 설명 대상입니다.
즉, 단순히 물건을 소개하고 계약만 중개하는 시대는 지났습니다.
보다 전문적인 지식과 책임감 있는 자세가 요구되며, 이를 위반할 경우 실질적인 손해배상으로 이어질 수 있다는 점이 이번 판례의 핵심입니다.
이 판례, 재판 중이라면 꼭 제출해야 합니다
현재 유사한 사안으로 소송 중이거나 분쟁이 진행 중이라면, 이번 대법원 판례를 근거로 제출하는 것이 매우 중요합니다.
하급심에서도 이와 같은 대법원 판례를 참고하는 경우가 많기 때문에, 실질적인 승소 가능성을 높일 수 있는 중요한 자료가 될 수 있습니다.
2025년 현재, 법원은 공인중개사의 책임 범위를 지속적으로 확대하고 있는 추세이므로, 피해를 본 세입자 입장에서는 이를 적극적으로 활용할 필요가 있습니다.
정리하자면, 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자라면 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있으며, 협회를 상대로 한 배상 청구도 가능합니다.
설명의무 위반은 단순 과실로 간주되지 않고 법적 책임으로 이어질 수 있음을 꼭 기억해 두세요.
자주 묻는 질문
공인중개사가 임대인의 자료를 못 받았다고 하면 책임이 없나요?
공제증서는 어떤 역할을 하나요?
소액임차인 보호를 받으면 무조건 보증금이 돌려받아지나요?
소액임차인 보호 범위 내의 보증금이더라도 우선순위에 따라 배당되므로, 후순위일 경우 일부 혹은 전액을 받지 못할 수 있습니다.
중개대상물 확인·설명서에서 반드시 확인해야 할 항목은?