임대차 계약 갱신 거절 통지, 누구에게 어떻게 해야 할까?

임대차 계약이 종료될 무렵, 임대인과 임차인 모두 "계약을 갱신할 것인지 아닌지"에 대한 판단을 내리게 됩니다.

 

이때 중요한 것이 바로 ‘갱신 거절 통지’인데요. 이 통지를 잘못하거나 대상을 정확히 지정하지 않으면, 의도와 달리 계약이 ‘묵시적으로 갱신’될 수 있습니다.

 

 

특히 임대인이나 임차인이 2인 이상인 경우, 공동명의일 때는 통지의 대상과 방법에 대한 법적 기준이 까다롭고 혼동되기 쉽습니다.

갱신 거절 통지를 누구에게, 어떤 방식으로 해야 하는지를 아래 본문에서 명확히 알아보겠습니다.

 

갱신 거절 통지란?

‘갱신 거절 통지’는 임대차 계약이 종료되기 전에 임대인 또는 임차인이 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 공식적으로 알리는 행위입니다.

 

임대차법에 따라 이 통지는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 이루어져야 하며, 그 시기를 놓치면 계약이 동일한 조건으로 자동 갱신될 수 있습니다.

법적 근거

• 주택임대차보호법 제6조의 3
• 민법 제547조(해지·해제의 불가분성)

단, 해지,해제와 달리 갱신 거절 통지에는 ‘불가분성 규정’이 직접 적용되지 않는다는 판례도 있어 상황별 판단이 중요합니다.

 

 

임대인 또는 임차인이 여러 명인 경우

계약 당사자가 2명 이상이라면 갱신 거절 통지를 ‘누구에게’ 해야 하느냐가 핵심 쟁점입니다. 이때 중요한 것은 공동명의일 경우 관리행위에 해당하는지 여부와 과반수 지분 기준입니다.

임대인이 두 명일 때

임대차 계약을 공동명의로 소유한 임대인 2명이 있을 경우, 갱신 거절은 ‘관리행위’에 해당하기 때문에 과반수 지분 이상 동의가 필요합니다.

 

일반적으로 1:1 지분이면 두 사람의 동의가 모두 있어야 하며, 통지도 두 명이 모두 임차인에게 해야 유효합니다.

임차인이 두 명일 때

임차인이 공동명의일 경우, 각자 갱신 거절 통지를 할 수는 있지만, 법원은 ‘한 명만 통지한 경우 그 통지의 효과가 어디까지 미치는지’에 대해서는 명확히 하지 않고 있습니다.

 

지분이 큰 임차인이 통지를 받지 못했다면 계약이 여전히 유효하다는 주장도 가능하기 때문에, 임대인은 반드시 임차인 전원에게 통지하는 것이 안전합니다.

 

 

‘해지, 해제’와 ‘갱신 거절’의 차이점

많은 사람들이 ‘해지’, ‘해제’, ‘갱신 거절’을 혼동합니다. 하지만 법적 의미는 분명히 다릅니다.

용어 구분

• 해제: 계약을 처음부터 없었던 것으로 되돌리는 것 (소급효)
• 해지: 앞으로의 계약 관계를 종료시키는 것 (장기계약 종료)
• 갱신 거절: 계약 만료 시, 연장을 하지 않겠다는 의사 표현

해지,해제는 ‘불가분성’ 원칙이 적용되기 때문에 당사자 모두의 동의가 필요하지만, 갱신 거절은 단독 통지도 가능하다는 게 판례의 일반적 입장입니다. 다만, 지분 구조나 위임 여부에 따라 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.

 

 

위임장을 활용한 통지 방법

임대인 또는 임차인이 여러 명일 경우, 위임장을 통해 통지 권한을 위임받은 한 사람이 전체를 대표해 통지할 수 있습니다. 이때는 서면 위임장을 확보해두는 것이 법적 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

 

 

실제 사례로 본 갱신 거절 통지의 리스크

한 명에게만 통지를 했다는 이유로 계약이 묵시적으로 갱신되어 임대인이 불이익을 보는 사례도 있습니다.

 

예를 들어, 공동명의 임차인 중 지분이 10%인 사람에게만 갱신 거절 통지를 했다면, 나머지 90% 지분자가 “나는 통지를 받지 못했다”며 계약 연장을 주장할 수 있고, 법원도 이를 인정할 가능성이 있습니다.

예방 요령

• 임차인, 임대인이 2인 이상이면 전원에게 통지
• 위임장이 있으면 대표자가 통지 가능
• 계약서에 ‘통지 대표자 지정’ 조항 명시

 

계약서 작성 시 통지 관련 조항 기재하기

임대차 계약서에는 통지와 관련된 대표자 지정 조항을 명확히 작성하는 것이 중요합니다.

• 예: “계약 관련 통지는 공동명의인 중 OOO에게만 하여도 전체에게 한 것으로 간주한다.”

이러한 조항은 해석상의 혼란을 줄이고, 분쟁 발생 시 명확한 판단 기준이 됩니다.

 

임대차 계약 만료 시 갱신 거절 통지는 계약 종료 6~2개월 전 사이에 해야 하며, 이를 놓치면 자동 갱신될 수 있습니다.

임대인이나 임차인이 2명 이상일 경우 전원에게 통지해야 하며, 위임장이나 계약서 내 ‘통지 대표자 지정’ 조항으로 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 공동명의 시 더 철저한 통지 절차가 필요합니다.

 

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정리하자면, 임대차 계약에서 갱신 거절 통지는 당사자의 수에 따라 달라질 수 있으며, 공동명의일 경우 반드시 전원에게 통지하거나 위임장을 확보해 대표자가 통지하는 것이 바람직합니다. 계약서 작성 단계부터 통지 관련 사항을 명시해두면 더 안전합니다.

FAQ

임대차 계약 갱신 거절 통지는 언제까지 해야 하나요?

임대차 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절 통지를 해야 합니다.

이 기간을 놓치면 계약이 자동으로 동일 조건으로 갱신될 수 있으니 반드시 기한 내 통지가 필요합니다.

임대인이나 임차인이 2명 이상일 때 누구에게 통지해야 하나요?

공동명의일 경우, 임대인은 임차인 전원에게, 임차인은 임대인 전원에게 갱신 거절 통지를 해야 합니다.

지분이 큰 상대방에게 통지를 하지 않으면 갱신 효력이 인정될 수 있어 주의가 필요합니다.

공동명의자 중 한 사람만 갱신 거절 통지를 해도 유효한가요?

갱신 거절 통지는 원칙적으로 계약 당사자 전원에게 이루어져야 하며, 공동명의자 중 한 명만 통지했을 경우 다른 구성원이 이를 받지 못했다면 계약이 여전히 유효하다는 해석이 가능합니다.

따라서 전원에게 통지하는 것이 안전합니다.

위임장을 통한 갱신 거절 통지도 가능한가요?

가능합니다.

임대인 또는 임차인 중 한 사람이 다른 사람의 위임을 받아 통지할 수 있으며, 이 경우 서면 위임장을 보관해두면 분쟁 발생 시 유리한 증거가 됩니다.

계약서에 통지 대표자 지정 조항을 넣는 것이 중요한 이유는?

공동명의 계약일 경우, 계약서에 ‘통지 대표자 지정’ 조항을 명시해두면 향후 통지 의무를 명확히 할 수 있고, 해석상 혼란이나 분쟁을 줄일 수 있습니다.

법적 리스크를 사전에 예방하는 효과적인 방법입니다.